文档介绍：2003年上海土地公开招投标市场的分析
2003年上海实施8次土地公开招技标,共推出土地162幅,。这些土地将建成约1138万平方米的住宅,由于中标的土地费用在规定期限内必须全部支付,开发商拿到这些地块后,迫于高额的财务成本,不得不马上开发,预计这些土地建成的房子将占上海市场2004年全年供应量的50%左右,并将在2004年下半年陆续推向市场。现对此进行分析,以2003房地产市场的原材料一土地的供应量及价格,来预测2004年上海房地产市场的走向。
1、地块分布区域(见图一)招标土地中宝山、奉贤、青浦和松江这些边远区域分布的地块数量最多。而传统市中心,如黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁的土地供应量非常少,决定了2004年市中心区域的高价位的新建一手房屋数量有限,价格应该稳中有升,市场风险不会很大。
图一:地块分布
2、各区招投标土地面积情况(见图二)从各区域招投标土地面积情况看,2003年上海公开招投标的土地面积共计1331万平方米,,%,远远超过其他区域。此外宝山、青浦、金山、浦东新区等区域的土地供应量也不小。可以预见,未来2年内,上海外环线两侧的边远城区将成为推案集中区域。
图二:各区招投标土地面积(万平方米)
(见图三)
(1)各类土地性质的比例
仅纯住宅用地占到的比例就己达到79%,因此可以看出未来住宅项目仍是上海房地产市场上的主力军。
图三:土地性质
从低容积率住宅用地供应情况看(见图四),,,在2003年所有招技标纯住宅类用地中所占比例达到33%,。可以看出,未来上海低密度住宅仍有不小的推案量,且松江将是最大的别墅和低密度住宅的供应区域。
图四:别墅类(低密度住宅)用地
,(见图五),在2003年所有招投标纯住宅类用地中所占比例达到67%,。、南汇、浦东和青浦等边远城区。
图五:公寓用地(万平方米)
(2)成交价格
从图六、七中可以看出,黄浦区、卢湾区、虹口区、徐汇区和嘉定区的平均楼板价是目前上海各区中最高的5个区。不过需要指出的是黄浦区招投标地块仅1幅,且为商业用途。预计未来虹口区将成为除传统中心区(黄浦、静安、卢湾及长宁)外房价最高的区域,而嘉定区的房价也将达到甚至超过市区的价格行情。
图六:各区成交价格
图七:平均楼板价
(3)招标的方式变化
其间招投标方式历经从最高价中标到中间价综合评分法的变化。在2003年11月的8号地块公告投标中,虹口、金山、青浦、奉贤、杨浦、松江实施中间综合评分法,南汇实施最高价中标法,宝山、普陀、闵行两种方法都有。
2003年初进行土地公开招投标时很多区采用的是最简单的价高者得地的方法,经过报名初审核准后,所有企业将报名资料包括规划设计方案、可行性研究报告、保证金、报价、企业资质和银行资信等资料放入投标箱,然后由区房地局开箱,当众宣读投标价格,价高者得地。这种方法的优点是以采用类似拍卖的方法用