文档介绍：中国住房2016中期报告
关于房地产问题我有三点看法：
第一，我很同意把房地产跟宏观经济联系起来研究。房地产 的发展影响宏观经济增长，经济增长反过来也影响房地产发展。
现在的问题是，除了经济增长速度、投资、消费受到房地产 市场影响，更势来看，由于去年出台了一 系列去库存的刺激政策，导致政策面和资金面全面宽松，推动了 购房需求的集中释放，市场成交量迅速回升。今年上半年，开发 投资和新开工面积增速已经触底回升，多数城市商品房成交量高 于去年同期，部分城市单月成交量创新高。但是，二季度末出现 了高位回落的迹象，预计下半年房地产开发投资增速会继续回 落，虽然上半年新开工面积有了大幅增长，但总量没有太大突破, 年内新开工面积不会有显著提升。
随着房地产市场的分化，一线及部分二线热点城市房地产政 策开始收紧，由于前期需求的过度透支，成交量走高后，房地产 将进入市场调整期。我们认为，政策收紧将直接导致成交量下降, 短期上涨空间有限。同时，由于去库存仍然是下半年行业的主旋 律，尤其是对三四线城市来说，由于去库存能力不足，压力仍然 非常大，政策应该会继续保持宽松态势。对于房价初步的判断，
应该是维持结构性上涨局面，总体趋势稳中有升。
未来主要有四方面因素影响房地产市场走势。
第一，经济增长问题。关于宏观经济增长问题，我们倾向于 "波段式下行"说法。即总体趋势是向下的，但下行过程中会有回 升的趋势。这种说法用来描述房地产市场也非常贴切。如果没有 认识到这种趋势，尤其是今年上半年对一二线热点城市操之过急 地进行打压，很有可能会导致房地产市场表现进一步恶化。由于 我国地域差距明显，房地产市场分化是必然趋势，市场的分化还 需要市场消化。限制市场交易，只会造成市场的更加扭曲。2016 %,还是一种往下的趋势，这对房 地产市场会产生向下的压力。
第二，货币与汇率问题。近年来房地产价格飙升，至少在 2012年之后，与货币超发关系密切。一方面经济增速不断下滑, 实体经济利润回报不断降低，另一方面以房地产为代表的资产价 格快速上涨，造成货币价格与资产价格过度背离，现在需要在两 者之间找到某种平衡。
从历史经验看，有两个比较极端的例子，日本和俄罗斯。日 本当时维持货币价值，放弃了资产价格，造成了房地产泡沫破灭。 俄罗斯是另一种极端，放弃货币价值，拖住高企的房地产价格， 造成货币逐步贬值。中国政府目前的汇率政策，不管是人民币盯 住美元还是一揽子货币，都是在控制人民币贬值的速度，以时间 换空间，找到均衡点，避免造成经济失控。现在要找到这样的均
衡点是很难的，这也是我们急于调控一二线热点城市房价的背后 逻辑。房价快速上涨是政府所不能容忍和接受的，房价的下跌又 有可能引起经济失控，所以目前政策处于一种两难的局面。我们 判断，房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政 策在收紧，下降的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向 下的压力。
第三，城镇化问题。中国城镇化水平在2012年已经超过了 世界平均水平，目前从阶段的划分来看属于城镇化减速推进的时 期。对于城镇化的预测，综合来判断，大概在2020年可达到60% 水平。
从中央的城镇化政策来看，到2020年要解决”三个1亿人” 问题。这"三个1亿人"中有1亿人口要实现在中西部地区城镇