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悦来国际农副产品交易物流中心
项目规划及投资计划
书
江苏悦达南方控股有限公司
二0一P增长趋势较为稳定：
2003年南京地区生产总值增长势头加速，约1,576亿元生产总值较之2002年，增长了约%2004年的生产总值更是达到了2,067亿元，年增幅约%
2005年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅%
此后增长势头放缓，至2007年，GDF年增长率约%2003年至2007年GDP年均复合增长率约%
2008年，全市实现地区生产总值3775亿元，按可比价格计算，比上年增长%
稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。
2、人均可支配收入及其增长
南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过2005年约％勺增
长高峰后，近两年来增速放缓，2006年和2007年的年增幅分别为席口％
2003年至2005年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，2003
年至2007年的年均复合增长率约为%
2007年，南京市城市居民的人均可支配收入为20,317元；相比较于上海的23,623元，杭州的21,689元，苏州的21,260元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列；
据抽样调查，2008年全市城市居民人均可支配收入为元，比上年增
长%
3、社会消费品零售总额及其增长
南京市城市消费品零售总额逐年攀升，2003年至2007年间的年均复
合增长率约为％显示出持续强劲的市场购买力：
2004年，城市消费品零售总额约864亿元，较之上年增长约%主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业、住宿和餐饮业在南京市得到长足的发展；
伴随着居民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定的增长势头，2008年全市城市消费品零售总额约为亿元，较之
上年增长约%
4、房地产开发完成投资额及其增长
南京市房地产开发完成投资额自2003年来保持着较好的增长势头：
2004年，受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为293亿元，增长率也达到新高约%
2005年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当
年的的房地产开发投资额约为296亿元，较之上年仅仅微涨%
2006年和2007年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成351亿元和446亿元，年增幅分别为%和27%
2008年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额亿元，增长%
三、竞争对手分析
南京农副产品物流中心，是本案最主要也是最大的直接竟争者。
南京农副产品物流中心坐落在南京市江宁区高桥门地区，为政府主导、企业化运作的特大型“菜篮子”工程。该项目规划占地3000亩，概
算投资30亿元，总建筑面积约150万平方米。园区分设展示、交易、冷藏物流配送、综合商务配套三大功能区，集农副产品检验检测、电子信息结算、食宿娱乐于一体。
整个项目分两期建设，一期占地约1000亩，建设50万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场（物流）交易区，配套建设10万吨冷库。二期主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施。目前一期市场已初步建成，09年5月底蔬菜、果品专业市场率先投入试运营。？？
项目以南京为轴心，辐射半径300公里，范围包括苏州、上海、浙江等长江中下游大部分地区。预计初期年交易额为150亿，中期为300亿，远景目标是500亿以上。
第三章项目概况及SWO分析
一、项目概况
项目名称：悦来国际农副产品交易物流中心。
基本指标：规划用地6000亩，规划建筑面积600万平方米。
规划设计：三层框架结构与大跨度单层用房为主，配套框架结构办公
用房、冷库、冷藏等设施。
功能定位：一站式农副产品交易物流中心（保持30年领先）。
市场定位：联结苏皖地区，辐射“长三角”，带动中西部。
其他方面：规模大，市政支持力度大，定位高。
二、项目定位
充分利用项目优越的地理优势及悦达？的品牌优势和连锁经营资
源，打造农副产品批发交易航母，以全新产品、全面配套、全方位服
务，打造苏皖农副产品产业集群，促进产业升级换代。
项目充分依托政策条件和消费需求，按照现代农副产品批发市场建设要求，本着“高起点、多功能、可扩展、高效益”的原则，统一规划、合理布局、突出重点、分步实施、改善基础设施条件，完善市场服务配套设施，引进先进技术设备和管理办法，将市场建设成为集农副产品交易、