文档介绍：商业计划书华润商业计划
商业计划书华润商业计划
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〔商业方案书〕华润商业计
划
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大金融资本作后盾的开发企业。
本方案中的公司是壹家虚拟的华润系的新成立的公司，从事房地产投资和房
地产运营，通过组建和运营华润的“分散式旅馆〞 ，成为北京乃至全国最大的二
手房租赁运营商，然后组建房地产投资基金，按其模式于上海广州等城市复制，
另外能够收购银行不良资产，进入不良资产处置领域。
2、 市场行业趋势分析
北京房地产开发市场
目前，北京市人均住房使用面积大约于 15平方米之上。按照北京“十五〞
期间规划，到 2005年北京要总计竣工住宅 4000万平方米之上，5年后北京人
均住房使用面积将到达 18平方米。人均住房使用面积的增加 3平方米，壹局部
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是外来人口购置新房，仍有壹局部较具经济实力的人那么是购置第二居所，以及政
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府对危旧房拆迁实行货币补偿所发动出来的购置力。
北京房地产开发市场形势分析
北京楼市于经历 3-4年的高速开展之后已经进入盘整期， 2001年的开发量
于2000年的根底上增加了 100%，但销售量同比增长只有 22%；2001年1-9
月份总销售出万平方米，销售额为亿元，和2000年相比增长率
分别为：%%，同前几年的增长率相比增长势头明显衰减。
这些数据从不同角度指向同壹个事实： 以住宅为主角的本轮楼市正走向钝
化，北京楼市逐渐迈向徘徊期。
目前北京于售工程于超过 800个，2000年的仍没有消化掉，2001年又上市
300个新盘。根据北京市统计局发布的数据 2001年1-9月份北京市累计实现住
宅销售万平方米，同比增长 %；实现销售万平方米，同比增长
%，增幅比1-%；完成开发土地面积万平方米，同比增
长2倍；购置土地面积万平方米，增长 倍。
这些数据说明住宅市场总体销量下滑，今后壹段时间新开工的规模不断扩
大，市场供给继续增加。
北京的房价和购置人群
据国家统计局投资司的统计数据显示；北京的房子含“金〞量最高，平均销
售价格为3995元/平方米，比位居第二的上海市房价高出％〔上海为3130
元/平方米〕。另据北京市统计局对 2000年北京商品住宅价格的统计测算：每平
方米售价为4557元，尽管较之前年的 4786元/平方米下降了％，造成北京
房价居高不下有壹些市场因素，但从根本上说决定房价升降的最终因素是供给和
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需求。关键是见这壹市场是否开放，是否有充分的自由竞争。
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从政府政策指向来见，增大土地供给量，加快完善经济适用房体系，降低市
场准入门坎，其意图均是希望将北京过高的房价降下来，且且这些举措正于取得
实效。自2000年以来，北京商品房的价格水平正于逐渐呈下降之势， 预计从2001
年下半年始，随着新工程面市逐渐增多，其房价下降趋势将更加明显。按照北京
房地产开发的运作周期推算，大约到 2002年下半年，将有大批新工程上市，届
时商品房的供给量有可能要大过需求量，市场竞争将日趋剧烈，开发商的利润空
间会被压缩，壹批工程可能要面临运营风险， 商品房价格亦将向其合理价值回归。
资料壹：
中低价位：开展空间潜力巨大
据北京典指最新统计，2001年新开楼盘中均价于 4500元／平方米以下的中低价
工程有109个，占全年新开盘工程总数的 39．7％，而且每个工程的面积普遍较
大。4500元以下的中低住宅主要分布于通州等京郊地区。购房者以工龄不长的
年轻人为主。2001年北京撤除危房 84万平方米，万户居民搬出危旧房屋，
新建成200万平方米的经济适用住房，另外再开工建设 300万平方米经济适用
房。而且这种城市扩张的趋势于人口增速不减、二手房市场清冷和政府内城更新
政策大力启动之前很难停止。预计 2002年会有大量亮丽的居住区出当下上述地
区，吸引日趋成为市场主流的中低价消费者。
中高价位：交易活泼竞争剧烈
京