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住宅专项维修资金管理思考
摘要：只有做好住宅专项修理资金的筹集、使用和监管，发挥物业的正常使用功能、价值，才能切实保障业主的合法权益。因此，文章从住宅专项修理资金的筹集、使用和监管三个方面，论述了当前修理资金的相关规定、存在督促其交纳，经督促仍未交纳的，可赐予其享有相应的诉讼权力，增加首次筹集的约束力。未成立业主委员的，首次筹集工作则可由住房管理部门托付街道办事处或居委会负责监督。此外，要重点解决修理资金的续交问题。随着住宅使用年限的延长，越来越多的住房进入了修理的高峰期，而随着时间的推移，修理资金总额会慢慢削减，需要"准时续交"。除了《方法》中的相关规定，还应强调可以由修理资金专户管理银行或开户行负责通知业主续交，业主委员会负责督促业主续交，必要时，业主委员会可以向法院提起诉讼，利用法律手段增加续交的执行力。而未成立业主委员的，续交工作则可由住房管理部门托付街道办事处或居委会负责监督。针对已售公有住房修理资金续交的，应在相应的法规中进一步明确，可考虑由房管部门统筹使用，或者明确售房单位与业主按比例续交。
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2住宅专项修理资金使用
依据《方法》规定，住宅专项修理资金使用分两种状况：第一种是修理资金划转业主大会前需要使用的，应由修理资金列支范围内专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主争辩通过（双"2/3"）。
修理资金使用主要存在使用难和使用不当两大难题。前者，从双"2/3"的严格规定，无论是哪个环节"2/3"的标准没有达到，都无法使用修理资金，尤其当小区公共设施或设备患病急需修理而需要动用修理资金时，难以在短时间内完成修理资金使用前的程序性规定，造成法定决策程序难以得到有效贯彻落实。后者，在实际应用中突出表现为修理资金列支范围存在"扩大化"，或者修理资金使用列支程序不规范等。前者有如，房屋也有使用保修期，在这个时间段内消逝问题时，应当由施工单位或者开发商担当修理义务，而不应使用修理资金；又如，公共绿化、电梯保养等所需费用本应由物业管理费支付。后者有如，未严格执行"双2/3"要求，或者未按规范程序表决通过，擅自托付物业公司使用修理资金，业主利益得不到有效保障。
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针对修理资金使用难、使用不当等突出问题，一方面，要依据住宅小区的实际使用状况，针对修理的实际需要，依据公共设施或设备修理的轻重缓急提前做好分类，针对不怜悯况，提前做好修理预案。例如，将小区中公共设备的常规性维护，一些临时损坏的公共设施需要维护而使用的修理资金项目，业主大会给小区的物业管理公司负责，由物业公司作出准备，并在修理结束后由业主委员会对其修理资金使用状况进行监督审核，发觉问题，准时督促物业公司整改。又如，对于住宅小区增设或者改造较大项目时，交由小区物业公司，通过其专业机构制定修理预算方案，符合"双2/3"的，即可依据预算方案执行。当遇到需要紧急修理或者更换使用修理资金的，应赐予物业公司直接使用修理资金的权力，但修理完成后应接受业主或者业主委员托付的专业机构对物业公司的行为进行审核，消逝违规状况时应通过法律渠道解决。此外，主管部门应制定更为细致、简便的修理资金使用细则或方法，结合住宅小区的使用状况，规范修理资金使用，维护