文档介绍：如何做好房地产市场研究
主讲人:陈啸天2007年7月
主要内容
房地产市场研究基本思路
1
4、CBD的开发
房地产宏观经济分析
2
房地产整体市场分析
3
房地产政策影响分析
4
房地产市场供求分析
5
房地产项目市场分析
6
一、房地产市场研究基本思路
1、总体认识——体、面、线、点
市场是一个多面体,多面体是由不同的面构成的,而面是由线构成,线是由点构成,每一个点可以理解成为一个交易行为,在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。
按照这种设想,宏观环境是“体”,而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”;房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成,各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。
房地产市场分析方法就是要从体到面,从面到线,从线到点的层层深入,直到认清项目市场的方方面面。
一、房地产市场研究基本思路
2、房地产市场分析的十大常见问题
对未来市场预测不足
定量分析方法运用不当
分析层次不清
市场研究的方向不明确
对需求分析不足
不进行供求对比
对市场份额估计过高
市场研究没有给出多种可能方法
过高的估价了土地市场价值
过于偏重二手资料的运用,缺少对消费者的跟踪调查
一、房地产市场研究基本思路
3、房地产市场分析的方法与思路
比较法模式
运用估价方法,与可比案例进行比较、修正
假设条件法模式
假设房地产市场某种发展趋势,进行预估未来价格等
现状类推法模式
通过对现状的分析,可以发现什么类型物业成交量最大等,
然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析
方法:
一、房地产市场研究基本思路
3、房地产市场分析的方法与思路
三个层次
地区市场、专业物业市场、项目物业市场
两个方面
供给、需求
三个时段
过去、现在、未来
五个影响因素
经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方
面、人文心理方面
五个项目分析指标
区域、价格、体量、客户、产品
思路: 3 2 3 5 5
一、房地产市场研究基本思路
3、房地产市场分析的方法与思路
房地产市场分析所需基本信息表
一、房地产市场研究基本思路
4、房地产市场分析的基本内容
估价
成本-效益分析
可行性研究
营销分析
专业市场供求分析
土地最佳用途和最佳利用分析
地区经济分析及预测
一、房地产市场研究基本思路
4、房地产市场分析的基本内容
不同委托人的不同要求,可选的市场研究种类
4、CBD的开发
主要内容
房地产市场研究基本思路
1
房地产宏观经济分析
2
房地产整体市场分析
3
房地产政策影响分析
4
房地产市场供求分析
5
房地产项目市场分析
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