文档介绍：济南市西营镇某待建地块规划报告
目录
一、环境篇
区域概况
区域规划
环境结论
二、市场篇
区域房产市场现状
未来走势及供给量
响，未来土地供给量相对较少，且充分表达其地块的稀缺性和唯一性，大大提高区域地块价值。
案名
加州花园
金宫山庄
开发商
前程房地产开发
山东兴泰实业股份
代理商
美国HNA公司加州分部
前程房地产开发
占地面积
55亩
建筑面积
40000平米
容积率
1．1
绿化率
63%
73%
绿化风格
纯美式花园式绿化
欧式园林式绿化风格
会所状况
有〔现代简约风格多层综合形式〕
有〔现代简约风格多层综合形式〕
面积范围
280-408平米
266-450平米
主打面积
340平米
377平米
总价范围
140-257万
101-171万
主打总价
169万
143万
平均单价
4960元左右
3800元/平米
总户数
72户
70余户
可销户数
14户
25户
售出户数
58户
45户
销售率
80%
64%
内部公建
生态公园，圆梦湖，公共游泳池，网球场，篮球场，儿童乐园，中心会所，超市，诊所，酒吧等
15000平米中心会所，内设保龄球，健身室，游泳池，咖啡厅，洗浴桑拿，娱乐，餐饮等
环境分析
三面环山，面临百亩果园，紧靠卧虎山水库
北有锦绣川，卧虎山，梨园，南眺野生动物园，西望卧虎山水库，地理位置优越，环境优美
规划分析
分为三个景观区：蒙特瑞区，旧金山区，帝力区
分为三个园区：“逸秀园〞、“莱茵园〞已售罄，，“华尔园〞正在热销
客源定位
IT行业高层领导，成功私营业主，体育运发动，政府机关领导等 年龄在30-50之间，本地人居多
高科技产业高层领导，政府机关领导，导演，成功私营业主 年龄在30-50之间，本地人居多
价格分析
开盘价3600元/平米，2022年价格4000元/平米，现价4960元/平米 涨幅较大
开盘至2022年7月：价格3500-4200元/平米 2022年11月至今 价格3600-4000元/平米 另外现有1栋多层 价格2800元/平米
问题
没有充分利用天然水景卖点，个别户型分布不合理，周边配套欠缺，建筑密度大，位置相对偏僻。
整体规划混乱，植被破坏明显，外立面种类多杂乱，户型个别存在很不合理的分布情况，周边配套欠缺
时机
绿化较好，空气质量高，有一定聚集效应，交通便利
价格相对低，直接面对自然景观，依山傍水，空气质量好
综合分析
〔1〕、总价分析：
综述： 以上图表说明，目前区域别墅房地产市场价格大局部集中在100万-140万/套，也表达了目前区域内别墅的档次及品质，说明其房地产价格与产品的规划和品质有非常密切的关系。
〔2〕、平均单价分析：
综述：以上表格说明目前区域的别墅均价以2000元/平方米、4000元/平方米为主。
价格在以上两价格之间左右浮动，从中了解到济南市南部风景区，别墅房地产市场的主导价格，客观反映了济南客源对本区域别墅市场的接受能力。
〔3〕、主力面积分析：
综述：本区域别墅面积主要集中在190平方米-300平方米之间，面积适中，说明目前该区域以实用型别墅为主，工程没有关注到别墅客源对生活品质的需求，无法提高别墅自身价值。
〔4〕、客源分析：
综述：以上图表说明客源以私企业主、企业经理人为主，IT人才、教授也占有相当一局部。
表达出别墅客源的主力，和客源定位的局限性，为本工程后期运作提供了参考。
3、市场结论
优势
区域是济南别墅工程集中地，含概中、高档工程，带动商业开展，为地区聚集了一批具有一定经济实力的客源。
生态环境是区域住宅的主要卖点。
区域楼盘风格各异，户型较多，位域不同，为区域置业者提供了较大选择空间。
纯住宅区生活气息浓郁，生态型社区让人心旷神怡，回归自然。
别墅工程总价较低，吸引业主购置欲望。
劣势
地理位置距离市区偏远，往返市区时间较长，影响工作效率。
周边配套欠缺，内部配套较少，很难满足业主的生活需求。
开发工程破坏植被，施工过程中声音嘈杂，影响业主居住环境。
区域属于郊区，经济根底薄弱，农村较多，影