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浅析住宅小区停车位的所有权归属
摘要：区分所有建筑物之停车位问题，在各国建筑物区分所有权立法、司法及学说上颇具争议。我国《物权法》第七十四条确定了小区停车位应当首先满足业主的需要，保障了业主的利益，也尊重了开发商的利益，但规定中仍然存在缺陷，因此，在此做进一步探讨。笔者认为，小区停车位在首先满足业主需要的前提下，应当鼓励当事人买卖停车位并通过登记取得产权证，明确停车位的产权归属。
关键词：所有权；空间权；业主；停车位
一、评析《物权法》第七十四条
我国《物权法》第七十四条首先对小区内停车位（库）的出售、
出租施加了必要的限制，即应首先满足业主的需要。其次，将车位与车库的权属进行了区分，即地面车位采法定兼约定的原则，车库的权属采当事人约定的原则。该条能否公平的解决司法实践中的问题，这既是本文的写作目的，也是判断该规定之是非的标准。
（一）法条之规定
1、对“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”的理解。车位、车库与小区内业主生活和工作的便利息息相关，是小区整体环境的一部分，所以，其利用应当服从于业主购买专有部分的需要。法律规定“首先满足业主的需要”，只有在业主需求解决之后才可以向外出售或者出租。
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2、关于车库的归属问题。对“建筑区划内，规划用于停放汽车的车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的理解。从法条规定可以看出，法律给予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能。如果开发商在合同中做出了保留车库所有权的约定，那么他就获得了车库的所有权。若开发商认为车库获利少，则可以放弃车库的所有权，将其以出售、附赠等方式出让给业主。
《物权法》这样规定使开发商占有了主动权，即有权决定自己是否保留车库的所有权。从而，保障了开发商开发车库的积极性，从长远看还是有利于业主的。
3、关于车位的归属问题。对“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的理解。《物权法（草案）》中没有规定车位的归属，《物权法》对车位的归属做了明确的规定，因此，如果认为车位应当使用关于车库的规定，其实是不准确的。所谓车位实质是区别于车库，在小区路边空地用于停放车辆的设施。针对占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，法律明确规定了业主所有权，防止了开
发商以格式条款的形式侵害业主的合法权利，具有进步意义。
（二）法条规定之不足
1、《物权法》七十四条第一款规定过于原则化，容易产生歧义。一是，如果开发商与业主就出售和出租达不成一致意见，那么，开
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