文档介绍：集中式长租公寓设计浅谈
 
 
广东南海国际建筑设计有限公司广东省佛山市528251
摘要："长租公寓"是近几年房地产三级市场一个新兴行业，是将现有物业装修改造，配齐家具家电，以单间出租给城市旅居者，且已慢慢广为接受。长租公 
 
集中式长租公寓设计浅谈
 
 
广东南海国际建筑设计有限公司广东省佛山市528251
摘要："长租公寓"是近几年房地产三级市场一个新兴行业，是将现有物业装修改造，配齐家具家电，以单间出租给城市旅居者，且已慢慢广为接受。长租公寓主要分为集中式和分散式两种组织形式，集中式长租公寓是其中一种类型，指房源集中布置（整栋或整层），有公共空间、专业品牌运营管理、平均租期半年及以上租赁型公寓。由于集中式长租公寓存在资本运作及管理上较为集中等特点，目前各大房地产开发商在长租公寓这一业态中主要布局集中式，因而本文主要探讨集中式长租公寓设计要点。
关键词：长租公寓；户型全明；装配式内装
2018年被称为长租公寓风波年，一边面临前所未有风口，一边冒出甲醛超标、爆雷等风波，长租公寓发展似乎也走到了十字路口。长租公寓设计也面临一系列的质问：
“早期长租公寓大部分针对刚需群体，定位中低端，产品一般，未来要突围胜出，产品如何进行更新升级？”
“集中式长租公寓房源，一大部分是通过长期租赁闲置厂房或办公楼来获得的。长租公寓定位与原有建筑项目的属性大相径庭，建筑改造难度大。”
“项目设计有问题，采光没做好，暗房降价也很难租出去。”
一、集中式长租公寓的发展趋势
（一）客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键
国内长租公寓市场重要客户是年龄层在20~29岁群体，其特征是越来越强调个性，有着很强个体意识。即使在青年群体中，性格、爱好、职业、收入等因素不同仍会带来租房人群不同的租房需求，针对不同细分群体提供差异化、专业化的产品和服务是未来战略关键。
（二）功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大
由于国内长租公寓运营商规模化程度不高，在普遍依靠重资产运营情形下，租后服务发力是运营商寻求突破的关键所在。国内REITs等金融工具尚未成熟，难以复制国外以“资产增值+租金”为主商业模式，更可能出现以“租金为本+服务为王”的社区化、集群化、差异化经营模式，因此后服务空间潜力巨大，会向与居住相关的生活服务扩展。通过自主经营、联合经营或整体外包形式，将生活服务引入社区，形成公寓+餐饮、公寓+购物、公寓+保洁、公寓+娱乐等“公寓+服务”模式，打造居住生态圈为主，通过对特定细分群体特定需求满足，增强客户黏性从而获取更高的租金溢价。
二、集中式长租公寓的设计要点
（一）强调社区生态
国内多数公寓还没能形成社区独有的“居住生态圈”，社交化增值服务实际情况参差不齐，规划设计应充分考虑以社交化平台的形成，打造邻里社区。
居住生态圈打造不仅依赖细分客户特定需求，也依赖运营商对自身定位发掘及对客户需求引导。居住生态圈形成后，以公寓为中心，社交为平台，长租公寓运营商提供多样化全方位衍生服务，形成租客与公寓间良性互动，增强客户黏性的同时打造品牌价值。而后续增值服务发展空间和方向具有无限可能，形成集中式长租公寓运营商的核心竞争力。
（二）外部形象改造设计
长租公寓定位与原有建筑属性大多不同，外部形象改造首当其冲。受