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西海岸·夏威夷海岸
营销策划方案火车
站副中心和南部文体公共中心， 九片指由城市一级主干道和中央生态主轴划分出
来的九个功能相对独立的开发建设片区， 九点指九个功能片区中心。 规划结合区
域内独有的“海”、“林”、“田”等自然资源，提出建设与自然环境协调共生，具
有南洋风情和热带滨海特色的现代化新城。
基于以上发展规划， 我们可以预见， 随着区域内总体建设规划的有序推进和区域内生活配套设施的进一步完善， 西海岸片区的宜居性和升值潜力将得到更多消费群体的认可。
但是我们也必须清醒地看到， 西海岸区域内各项目之间过于分散， 加之社区
内多为度假型业主， 一年之中居住时间较短， 季节性较强， 这导致区域内生活配
套几乎为零，生活成本高、公共交通配套匮乏、社区商业垄断化经营、城市公共
文化空间建设缺位。 于是如何在社区规划设计上融入并解决这些问题， 对楼盘的
营销工作将产生至关重要的影响。
二、 海口西海岸别墅市场分析
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随着西海岸规划方案的不断清晰，西海岸从 2007 年下半年开始，掀起了新
一轮的投资热潮。现在已有 30 多家企业进驻西海岸新区，包括中国富力、北京天鸿、北京首创、北京中牧、山西美锦集团、金石投资、万科集团旗下的富春东
方等国内著名企业， 这些企业的项目多为旅游项目、 度假房地产项目等。 从海口
规划局获得的数据显示， 在西海岸板块投入实质性运营的项目数量已超过
15 家，
区内临海或近海地块开发的新楼盘不断涌现， 有不少楼盘在今年下半年将推出二期甚至三期项目。
地理特征：即将被打造成海南第二亚龙湾。 海岸线长达 公里，紧邻琼州
海峡，周围没有工业设施没有污染，空气质量优良，能做到离尘不离城，适合做高档住宅片区。
区域特征： 西海岸是市政府重点开发区域。从 03 年开始政府就花重金对西海岸规划进行国际招标， 04 年 5 月完成规划成果。海口市政府即将迁往该片区，西海岸片区以旅游度假、 市级行政办公和居住区为主， 在未来的岁月中将以海口第一名片的身份出现在全世界人的眼中。
配套特征： 目前生活配套设施相对落后。但随着周边项目的逐步开发建成，以及市政府的西迁入驻将会越发成熟。
交通特征：交通相对便捷。 有 5 条公交线路， 可到达海口市中心城区及国贸商务圈，以及海口火车站。
开发规模：数量不多，规模较大。目前区域楼盘相对不算多，规模相对其他区域却较大。 2009 年下半年以及 2010 年的供应量还会有较大增长。
产品特点：产品较丰富。各种户型都有，以中大户型为主，形态以别墅和多层、小高层住宅组成的楼盘居多， 能满足各类消费群。 特别是度假和居住客户能够在这一区域找到自己满意的项目，产品同质化严重，个体差异不大。
价格特点：价格上选择面较窄。 以中高档楼盘为主， 而高档楼盘主要是具有“海景”、“高尔夫”、“温泉”概念，集中分布在西海岸中东部。
竞争态势： 竞争激烈。自 2008 年开始，区内临海或近海地块开发的新楼盘不断涌现，且占地面积相对较大、地块规整、海景资源丰富、可塑性高，不断涌
现出高质素的较大型住宅小区。 本地消费能力不足， 外向型消费不稳定， 地域性、区域性竞争非常激烈。
客户特点： 客户外源化。岛外购房客户已占到 70%以上，主要为二次以上置业者，他们有较好的经济收入和较高的社会地位， 看重生活方式， 主要用于度假
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和养老，中长期投资占一小部分（投资模式为物业升值） 。
购买目的：
购买考虑因素：
购买人群年龄：
根据西海岸现在正在销售的产品结构比例进行分析， 并统计出各户型面积的
相关比例状况，具体见下图：
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