文档介绍：开发商变更小区规划,承担违约责任
健康步道、家庭野餐草坪、戏水池、雕塑漫步广场、休闲园林、 风雨健身区等等。
上海某置业有限公司将小区称之为“新鱼骨式均衡生命社区”，总规划面积
14 万平方米，一期住宅面积 39,431 平方米，小区讨论： 1．上海某置业有限公司的售楼书是否应被视为合同内容。最高人民法院《关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传 资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体 确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该 说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。”此案件中，上海某置业 有限公司自一期住宅对外发售起至二期住宅发售完毕期间，其一直通过在其售楼处摆放散 发的售楼书，对楼盘项目规划范围、小区设施、使用功能、环境质量等进行了说明，并作 了允诺。上述说明、允诺，如绿化率、会所、高尔夫亭、高尔夫练****场、儿童游戏园、假 日广场、空中水瀑等，具体位置明确，上海某置业有限公司甚至于以图示的方式对空中水 瀑进行了说明。上述说明和允诺均在小区规划范围内，且具体、明确，上述因素综合起来， 对合同的签订和房价确有重大影响，虽未载入合同，也应作为合同内容。
2．上海某置业有限公司是否改变了双方对小区平面布局的约定售楼书如前述应被认定为 合同内容，售楼书所载小区平面图对小区总图平面布局作了清楚的标示，与一期房屋预售 合同附件四小区平面图及一期规划图基本一致，故该图即应为双方对整个小区平面所作约 定，上海某置业有限公司以三期规划、三期建造为由，认为没有改变双方约定的小区平面 布局，没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履 行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损 失等违约责任”。故因上海某置业有限公司没有完全兑现其在售楼书中所做的承诺，依法 应承担相应的违约责任。
3．三期“新”规划已经政府部门审批，上海某置业有限公司是否仍需承担违约责任上海某 置业有限公司将三期规划图纸报有关部门审批，有关部门也在小区门口张贴告示，虽不违 反行政法规的有关要求，但从合同相对性原理出发，上海某置业有限公司应在其对小区平 面布局变更符合法定审批程序的同时，还应向张某履行基本的告知和征得同意的义务，未 征得未征得同意而单方改变平面布局的，仍然构成违约，故上海某置业有限公司的行为构 成违约，依法应当承担相应的违约责任。
许多人都有这样的买房经历，买了房子入住后却发现规划中的配套设施变成了变电站，绿 地变成了高楼或者收费停车场。这中间有开发商虚假宣传的因素，但随意变更规划是更为 重要的原因。
具体来说开发商改变小区规划的行为有：
1）开发商不按批准用途开发房地产。开发商受让国有土地后 , 不得改变土地用途和性质。
2）未经业主同意, 擅自改变原来规划的楼层高度和房屋用途, 破坏规划设计要求，致使原 业主生活方便 , 或者采光、通风、宁静的环境、空气质量等受到破坏。
3）擅自改变承诺的容积率、绿化率等，导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减 少。
4 ）开发商违反规划设计变更告知义务。《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产 开发企业应当按照批准的规