文档介绍：深圳写字楼市场格局南山 CBD 深南大道宝安 CBD 中心西成长型企业商务圈中心区高端商务圈地王金融商务圈地王商务圈 万/平米鸿荣世纪广场南山中心区 4- 万/平米振业国际商务中心花样年美年广场智慧广场福田中心区 5万/平米大中华 IFC-C 座科技园 2 深南大道北环路滨海大道北区西区南区北区东区中区西区中区东区北区西区-北起广深高速,南至北环大道,西临麒麟路, 东到科苑大道路,总用地面积 平方公里。北区东区-北起广深高速,南至北环大道,西临科苑大道, 东到沙河西路,总用地面积 平方公里。中区西区-是北环路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心线的围合区域,总用地面积为 公顷。中区东片-区北起北环大道, 南至深南大道,西临科苑大道,东到沙河西路,片区总规模 平方公里; 南部片区-指南油大道以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建设用地,总用地面积 公顷。中区: 除深南沿线腾讯大厦外,多以规模较小,资金实力较弱(相比南区) 的电子信息类企业为主。片区内目前以厂房、住宅为主,少量企业写字楼,西南侧是科技园最大的城中村大冲村。北区: 总体规划要求建设“高新技术化总部化”的高新技术园区;土地利用规划确定本片区的功能定位是“以大型生产型工业为主的高新技术工业区”。目前以生物制药和医药企业为主。南区: 已经初步建成也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区,深圳虚拟大学园区和大量大企业总部写字楼在本区域落户。南区是目前科技园目前大企业聚集度最高、租金水平最高的区域,同时也是科技园未开发土地最多的区域。科苑路3 北区主要规划是以生产型为主的高新技术工业区,有部分药厂和医药公司,写字楼零散且数量少中区中部组团大部分为旧厂房改造,入驻企业为新能源、新材料等高新企业,新楼主要是互联网通信企业, 深南沿线一带除自用外,基本被腾讯持有。南区总体环境优越交通便利,写字楼主要集中在科苑路以东,深南沿线一带写字楼入驻行业多为计算机通信互联网企业,租金最高;东部及中部组团行业相对多元, 价格也偏低。 4 深圳科技园写字楼特征一、聚集度高、规模大科技园写字楼集中在中区深南沿线及中部组团,南区深南沿线及东部组团。规模在 1-9 万㎡之间, 大多数写字楼建面集中在 2-5 万㎡之间,楼层基本在 20 层以上。二、纯写字楼由规模大、实力强的大型企业开发和持有中区深南沿线松日鼎盛、万利达、研洋、大族等除自用外, 基本被腾讯持有。南区深南沿线一带代表性的联想大厦、康佳大厦、飞亚达等出租率达 95% ,租金最高达到 140 元/㎡。三、写字楼形象较高、交通便利、政策完善、配套齐全科技园产业园区连接深圳三条主干道北环、深南及滨海,公交地铁全线覆盖,周边教育、生活配套齐全,且政府在园区企业创立及培育方面政策完善、效率高。与政府有合作关系并享受政府补贴的写字楼租金仅为同区域的一半,如中区中部的比克科技大厦与高新办有合作关系,入园企业必须为互联网行业,租金仅为 60 元/㎡。 5 深圳科技园写字楼特征四、中区深南沿线品质高、规模大、基本租完区域项目名称基本情况档次租金出租率出租面积划分入驻行业中区深南沿线腾讯大厦甲级 100% 整栋自用 IT互联网桑达科技大厦 2003 年年竣工, 18层,标准层 2000 ㎡甲级约100/ ㎡ 98% 出租面积灵活, 45-5000 ㎡不等计算机/互联网/通信/电子大族激光甲级 100% 整栋自用长城大厦 2000 年竣工, 25层,标准层 1000 ㎡甲级 80 元/㎡ 95% 除了自用,其余均被腾讯租用万利达大厦 27层,标准层3500 ㎡甲级 80-110 元/㎡ 98% 松日鼎盛甲级 60-80/ ㎡ 98% ?以腾讯大厦为代表,周边松日鼎盛、大族激光、长城、万利达空余基本被腾讯租用?纯写字楼的规模集中在: 3万㎡左右至 6-9 万㎡左右。?新建纯写字楼形象品质较高。?行业集中在互联网、计算机、通信、电子 6 深圳科技园写字楼特征五、中区中部组团 ,集中在 70-90 元/㎡不等。 2. 新楼入驻企业限制高,多为高新技术企业、互联网企业,旧厂房改造的写字楼租金较低,接受中小企业 3. 规模相对深南沿线较小,多层与高层结合, 出租面积灵活。区域项目名称基本情况档次租金出租率出租面积划分入驻行业中区中部组团科技园金融基地 2栋 2008 年竣工, 12层, 标准层 2300 ㎡甲级 110-140 元/㎡ 60