文档介绍：土地增值税清算95
第一部分土地增值税清算相关概念
1、纳税人符合下列情形之一的，应进行土地增值税的清算。
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
Da无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
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第二部分 收入
（四）、自用房地产
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
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第二部分 收入
（五）代收费用收入的确定
对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项费用，如代收费用计入房价中且向购买方一并收取的，应当计入房地产转让收入，并开具销售不动产统一发票，可计入扣除项目金额予以扣除，但按规定不作为加计百分之二十扣除的基数。
如代收费用未计入房价、在房价之外单独收取的，不计入转让房地产的收入，按规定不得开具销售不动产统一发票，也不得计入扣除项目金额。
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第二部分 收入
（五）拆迁安置用房的收入确定
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按视同销售行为规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
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第三部分 扣除项目
（一）土地增值税扣除项目的范围
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算增值额的扣除项目金额主要有以下几项：
1、取得土地使用权所支付的金额；
2、房地产开发成本，是指开发项目实际发生的成本；
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第三部分 扣除项目
3、房地产开发费用，是指与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；
4、与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加；
5、加计扣除，即按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和的百分之二十；
6、其他
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第三部分 扣除项目
（二）土地增值税扣除项目的基本要求
根据条例以及[2006]187号文件和《清算规程》中的规定，土地增值税的扣除项目应符合以下要求：
1、在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
3、扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
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第三部分 扣除项目
4、所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
5、纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
6、对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
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第三部分 扣除项目
（三）、取得土地使用权所支付的金额扣除
是指土地成本，包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
* 房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
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第三部分 扣除项目
文件规定：
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
—国税函【2010】220
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第三部分 扣除项目
出让方式：支付的土地出让金
行政划拔方式：补缴的出让金
转让方式：支付的地价款
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第三部分 扣除项目
（四）房地产开发成本项目的扣除
房地产开发成本项目即开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用6项。
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第三部分 扣除项目
1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（1）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
① 文件规定：
“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税税前扣除。”
—国税函【2010】220
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第三部分 扣除项目
2）关于拆迁安置土地增值税计算问题
① 文件规定：
“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
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第三部分 扣除项目
国税函【2010】220号规定（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税