文档介绍：养老地产选址影响因素重要性分析
苑颂李素红方洁
河北工业大学经济管理学院
摘要：
房地产商在养老地产选址时考虑的因素众多，导致选择理想的地址较为困难。文 章通过文献梳理和实地访谈，综合考虑老年人和房地产商的需求，识别出21个 选址影时考虑的重要因素之一。对开发商而言，如果周边有配套设施，就可 以节约相应配套设施的建设成本。
周边农贸市场的距离。老年人注重养生，很多人喜欢自己做饭，居住地周边 是否有农贸市场，也是许多老年人考虑的因素之一。
周边医院的距离。老人伴随着年龄的增大，无论是从心理上还是身体上，都 对医院有着很强的依赖性。因此老人在选择养老住房时医疗条件也是他们着重考 虑的因素之一。
周边公园的距离。公园已经成为老年人户外休闲活动的主要场所，因此养老 地产选址也应考虑周边公园的距离。
周边文化馆、体育馆的距离。老年人的闲暇时间很多，丰富的业余生活有利 于老人的身心健康。因此优质、齐全的休闲配套设施有利于丰富老年人的精神生 活。
周边公交、地铁的数量。老年人行动不便，对公共交通的依赖性很强。便利 的交通系统方便老人出行。
周边主干道、次干道的距离。老年人选择养老居住地时会考虑周围的交通系 统，方便子女平时的探访。
经济因素。对于开发商而言，养老地产的经济效益是衡量其选址是否成功的 重要标准。老年人在选择养老地产时会考虑自身的经济能力，因此开发商在选 址时要考虑一定区域内的经济水平。经济因素主要包括：
房价，是指一定区域内房屋的均价。这直接影响消费者的购买能力，若所选 区域的房价太高则会导致一部分老年人无力承担，降低了养老地产的购买力。
土地的价格，开发商取得土地时付出的价格越高则表示开发成本越高，承 担的风险越大；同时高地价会使得开发商预期的房屋定价比较高，因此会降低老 年人对养老地产的购买力。
周边竞争者数量。养老地产在选址时，应尽量避免与其他竞争者在同一地点 开发建设养老地产项目，避免形成竞争，影响销售效果，进而影响经济效益。
区域人均消费水平。在养老地产选址时，开发商会考察该地区的人均消费水 平来预测养老地产的购买力。
区域人口密度。人口密度是开发商做决策的重要因素，人口密度越大表示消 费者市场越大，无论是潜在的客户还是现有的客户，表示开发商在该区域取得 更好市场效益的可能性会更大。
城市发展规划。在进行养老地产选址时不仅要考虑区域短期规划还要考虑长 期规划，依照现有的资源以及发展趋势来配置养老地产，为开发商选址提供依 据。
政府支持度。政府对其支持力度的大小直接影响项目的规划选址过程。政府 支持给予土地或税收等方面的优惠越多，对房地产开发商来说预期经济效益越 好。
二、养老地产选址影响因素的定量分析
问卷设计和数据收集
问卷设计基于Likert等级量表，采用了 1~5级打分法。问卷的调查分为两部分， 一部分是对老年人进行预调查，另一部分是针对房地产开发商和专家进行的正 式调查。对于预调研的部分，在天津老年人经常活动的场所发放问卷或采用半结 构化访谈方式进行。而对于正式调研部分，采用问卷星网络的方式发放问卷或现 场发放问卷，对房地产开发商和专家进行调研。
数据分析和处理
信度和效度检验。
在信度测量方面，本研究利用Cronbach，sa系数来检验变量的信度，采用 SPSS22. 0对问卷数据进