文档介绍：昆山市房地产市场简报
此篇报告主要侧重于解读近几年新政下昆山楼市的变化现象,以及对楼市宏观数据做出理性分析,为贵司面对扑朔迷离的楼市能做出正确的判断提供一定的参考依据。
前言
近年来,昆山房价每年保持约20%的涨幅,自2004年下半年以来昆山房价涨幅却开始逐渐减缓。相比上海楼市的疯狂涨势,昆山楼市的步伐迈得还算较为稳健。通过此次调查,我们认为,此轮宏观调控对消费者造成的心理打击非常大,市场呈现出非常浓厚的观望情结,且还有继续出台相关措施的可能。房价下一步的走势格外惹人注目,消费者与开发商的心理博弈还会持续相当长一段时间。
然而,房价从来不是完全由市场来自主决定的,房地产业向来是一个受政策影响极大的行业。如今政策调控与多空博弈下的楼市在悄悄变化,观望还会持续多久?楼市何去何从、房价是涨是跌,萦绕在人们心头,挥之不去。但可以肯定的是,以目前形势房地产应该在实现“软着陆”后继续稳步发展。
第一部分政策 ——昆山宏观政策概述
一、2005年宏观政策
2005年3月
放贷利率调整,取消原先利率优惠使房贷利率回归原始位置通过利率杠杆,对投资及投机行为适当控制;
2005年4月15日
国土资源部下发《2005年全国土地利用计划》,加大调控力度,保障稳定房地产市场建设用地,提高居住用地的供应比重,通过调整土地市场来抑制房价。
2005年4月25日
国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠杆,遏制投机性炒房,控制投资性购房,对普通住房给予政策优惠,同时强调对平价房的支持。
2005年4月30日
七部委联合发表声明,提出强化规划调控,改善住房供应结构;加大土地供应调控力度,严格土地管理;调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管;加强房地产信贷管理,防范金融风险;明确享受优惠政策普通住房标准,合理引导住房建设与消费。
2005年6月1日
七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式实施,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收5%营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
二、宏观政策的影响从三次‘国八条’的出台内容来看,我们可以将新政的精神总结为:“旨在通过供应和需求的双向调节,遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商品住房和经济适用房建设,保证住房价格平衡和市场的稳定发展”……那么,房地产新政将会对昆山楼市造成什么样的影响呢?
(一)、从宏观经济面看,昆山楼市仍处于上升周期内就房地产自身而言,昆山楼市尚未构成一个完整的自身周期;从经济学的角度分析,房地产周期是以宏观经济周期为核心和依据,与GDP的周期有密切的关联。再从中国的经济周期看,江、浙、沪的经济面和昆山自身的发展来看,本轮经济周期的调整点在2010年左右,昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。房价仍将保持平衡上升的势头,当然不排除期间小范围小幅度的回落。房产新政的继续出台,短期内可能引发市场的观望气氛,但不会从根本上改变这个上升周期。
(二)从供求关系和心理预期看,昆山楼市即将从卖方市场转型为买方市场
据有关部门调查了解,在今年1-5月份昆山楼市的购房者中,上海人及“新昆山人”占购房比例高达70%。房产新政的出台,无疑在购房者与开发商的较量中增添了砝码,市场博弈的主动权正在慢慢转向买方市场。
(三)从需求层面看,由于受二次加息及其他房地产宏观政策加强的信号影响,购房者的消费心理在悄然发生变化,本地消费者的购房计划更趋谨慎,外地购房上升较快。从需求层面上看,本地客户的观望心态日渐浓厚,原因除了新的政策不断出台对市场信心的影响外,对房价的承受力抗性加大以及经过前几年消化后本地人大多已经购房也是重要原因。本地客户现在对住宅的需求主要是改善性需求。但外地客户对昆山的关注明显加大,尤其是昆山房价的比较优势和昆山优良的人居环境,吸引了越来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。