文档介绍：房地产项目策划书
项目名称：弘阳上城
楼盘简介: 弘阳上城，位于新东区青年东路与通富北路交汇 处，占据城市主轴黄金纬线，区位优势明显，距老城区南大街和 新城中央商务区（简称CBD）均约4公里，车程都在十分钟以 内。并且新东区发展日新思路，盲目追求高利，定价一路走高, 且无有效的表现及宣传手法，不注重产品的培养和树立。现在价格趋 于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为 市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
一、客户需求的变化
一种客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追 求舒适性、安全性、私密性方向转变；第二种客户在追求上述要求的 基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体 规划要求较严格；第三种客户相对前两种客户来说已经有了质的提 高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对 开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重。
二、 市场环境的变化
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地 段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为 市场所接受。
三、 优势点分析
•所属区域历史人文底蕴悠久，是典型的中心城区；
•出行路况良好，路线清晰、流畅，为以后私车业主的外出打下最 重要的基石；
•具有现代化的交通网络支持，为项目今后的业主出行提供了良好 的交通条件；
•区域内大型住宅区的陆续建成入住，为区域营造了成熟的居住氛 围；
•各类教育学校林立，充分保障了业主子女的就学问题；
•周围有南通大学附属医院，东方医院，还有若干医疗场所，离市 中心较近，还有南通博物院，濠河和景色优美的狼山。
四、劣势
• 栋距较小，建筑物高度较高，中心庭院面积小，视觉压力大;
•本案中高价定位会筛掉一部分区域内购房者，使客源面变得相对
狭窄；
•本案位置临近的道路是该区域内较为繁忙的交通干道，估计今后 随之产生的噪音和尾气污染问题会对住家产生一定影响；
五、 机会点分析
•国家的宏观调控，提升了房市的稳定发展，楼市前景看好；
•整体区域的房市都正式处在上升期，供求关系维持较为平衡；
•现阶段南通的整体规划改造，增加了产品的附加值；
六、 威胁点分析
•近期推案量加大，且总体规划品质均高,=促使本案竞争压力加大;
•周围房产建设项目较多，竞争比较激烈，要想生存，必须拥有独
一无二的风格和品质；
•周围有拆除和建设项目，无形中将会降低本案周围的整体环境；
•区域内各个的目标市场大致相同；
•高品质购房者选择有较大的不确定性，全是的高档次物业都是项
目的竞争对手。
项目周边配套状况
学校：崇川学校、南通大学、南通大学附中
超市：麦德龙超市
其他：车管所、汽车4S店
周围交通：28、36、42路公交车（车管所站下）
项目市场定位
本案的均价在9300元/平方米，整体消费群体主力仍为比较注重 生活质量的中高层，社会层次较广，随着周边生活设施的不断完善和 齐全，该区域将集中成为我市中高档楼盘的聚集之地，这也将打破原 有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
项目形象定位
户数：总共1865户
建筑由18层，23-24层，30-34层组合而成
机动停车位：1367个
非机动停车位：6001个
户型面积在90-150平方米
户型：
4室2厅2卫1厨
3室2厅1卫1厨
3室2厅2卫1厨
2室2厅1卫1厨
建筑面积：280000平方米
占地面积：88000平方米
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市 场所认可，高层也占领一定的市场份额，地域限制日渐被打破，小区 规划区域合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
项目客户定位
根据客源所处的区域，社会地位，购房意图，购房时间等差别做 如下分析，本地客源为本案客源的基础，且为先期客源的主力，我们
认为主要有以下类型：
公司职员工：这部分人有一定的经济基础，但不会太高，对居住要求 较低，对工程质量，价格比较在意。这部分人数众多，是比较大的一 个销售人群；
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定。有广泛的社交关 系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接 受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升 值潜力较为注重；
政府官员：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入，大多已有单 位分配或者自己购买的住房，但希望一个更为私密、高档的生活空间， 此类人群对档次、安全、私密及小区的规划、配套有较高的要求； 中青年人：此部分人因结婚等原因，需要房子，但收入较低，无太多 存款。这类客源主要