文档介绍：****车位营销建议一、本案车位情况分析本案二期一号地车位 2105 个,其中约 800 个无产权车位,分布在地下人防位置, 总体车位比例占到楼上居住套数的50% 左右; 项目周边车位物业现状车位个数上/下租赁价格售价目前售出个数/比例租赁个数/比例规划户数车位/户数比****1500 280 60000 未售无1800 1: ****5000 2000/3000 250-300 60000-- 80000 未售 70% 不收费 5000 1:1 ****358 96/262 150/320 无产权不售未售未交房未售 585 1:1 ****530 350 待定未售未租售 530 1:1 ****2800 260-350 不售未售 65% 3500 :1 二、项目周边及同类物业车位调查小结: 1)以上项目主要针对车位的租金及销售价格进行调研,在其调研项目中,车位售价地下租金区间在 260 元— 350 之间; 2)在以上调研项目中,尚成及万象新天的车位价格为预售暂定价,暂未开始发售,具体销售时间待楼盘销售完毕及入住率达到 70% 后再执行; 3)根据对市场的了解,部分实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有,以租受益,时机成熟再行以较理想价格销售,入住率越高,销售价格越高。事实上,基于回报偏低,业主未入住等因素,对车位物业长期持有,以租受益,等待销售时机成熟,成为部分实力项目采取的主要策略。三、车位的价格制定原则: ?车位价格和住宅房屋单价之间存在一定的比值关系,但并非单纯的线性关系。根据市场车位的定价规律,车位的售价应在房屋销售价格的 8—12倍; ?从车位的租售价来看:市场停车位年租金与售价的比例关系相对一般不低于 1:20,即车位投资回报率一般不低于 4% 。?公寓市场的投资回报率在 6%左右; 即本案项目 LOFT 产品均价区间 8360 元/㎡---10800 元/㎡,按投资回报 6% 计算,月租金应为 8360 元/㎡---10800 元/㎡* 50 ㎡* 6%/12=2000 元/月--2650 元/月结论: 1、本案项目车位售价制定: 本案暂定销售均价区间 8360 元/㎡---10800 元/㎡,本案属于正在发展中心地带,项目尚未落成,由此参照最低配比数值 8计算; 车位区间销售单价( p) 66000 元/个—( p1 ) 86000 元/个, 设定( p)系数 ;设定( p1 )系数 加权平均结果= ( (p)* + ( p1 )* ) /( + ) = 77000 元/个 2、根据以上调研项目车位租金价格区间 260-350 元之间,可大概推算出其在市场上销售价格=月租金*20*12月份即售价区间为:( h)63000 元/个—(h1)84000 元/个设定( p)系数 ;设定( p1)系数 加权平均结果= ( (h)* + (h1)* ) /( + ) = 74550 元/个取买方市场车位加权销售平均值与本案车位加权平均值对比,设定总系数为 10,分别占到 ; 最终修正本案车位售价 75600 元/个,在以后的预售中根据车位位置的同制定不同位置车位的详细售价 2、本案车位的租金价格: 相对值中车位售价与年租金比例 20:1 推算出本案车位租金价=车位售价/20/ 月份 12 本案车位租金价格 320 元/月四、车位推售建议: 1、从实际车位利用率供大于求(右侧图表金羊网数据) 根据网络调查不难看出,购房业主对于车位的考虑先租再买及有车再考虑占到 % ,主要体现在车位的售价难以让普通购房者接受,在新开发的项目中, 尤其是高层住宅,地下车位的配比逐步走高,造成了车位销售的供大于求。然而在本案北京像素的二期 10 个楼座中,车位数量 2105 (约 800 多无产权), 比例为2:1,客户对此种配比情况,就未来入住社区而言不会产生抢占车位现象,由此客户不会轻易购买车位 2、从消费能力/投资心理分析车位的需求空间并不明显从以上图表中同时可以看出,有 % 客户选择同时购买车位,其主要目的是因为车位节省使用成本或现行价格较低,同时可以选择位置较理想,上下楼方便的位置,但对于结合区域项目的车位销售状况而言不容乐观,加上项目购买人群 80后属创业年轻人居多,建议车位暂缓销售; 综上: 1)从本案项目车位的实际情况来看,二期一号地块车位数量占到 LOFT 户型数量的 50% 50% ,按照 75600 75600 元元/ /个个计算,总计销售额将达到 亿亿元人民币; 2)车位数量及销售额的高额产量,需要大量入住客户的有力支撑,尤其在本案内车位的数量不会造成入住后停车