文档介绍：物业规划及规划技巧
物业规划及规划技巧 第一节 物业规划的基本知识
一、城市规划的主要内容
二、城市总体规划的主要内容
三、分区规划的主要内容
四、详细规划的主要内容
五、物业管理公司参与规划设计的要点 第二节 物业规划技巧
置和控制范围。
4．确定绿化系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜用 地界线和文物古迹、传统街区的保护范围、空间形态的保护要求。
5．确定工程管线的位置、走向、管径、服务范围及主要工程设施的位置和用 地范围。
分区规划包括规划文本、附件及图纸（规划分区图、分区现状图、分区土地利 用规划图、专业规划图、比例尺1：5000）。
四、详细规划的主要内容 详细规划是以总体规划或分区规划为依据、详细规定建设用地的各项控制指 标和规划管理要求、或对建设项目作出具体的安排和规划设计。
其主要内容如下：
1．控制性详细规划
1） 详细确定规划地区内各类用地的界线和适用范围、建筑高度、建筑密度、 容积率的控制指标、规定各类用地的适建、不适建、有条件可建的建筑类型、规定 交通出入口方位、建筑后退红线的距离等。
2） 确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高等。
3） 确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。
4） 制定相应的土地使用与建筑管理规定细则。
规划文件为土地使用、建设管理细则与附件、图纸（当规划范围现状图、控制 性规划图（比例尺为1：1000〜1：20））。
2．修建性详细规划
1） 建设条件分析k 和综合技术经济论证。
2） 建筑和绿地的空间布局、景观规划设计、总平面布置图。
3） 道路系统规划设计。
4） 绿地系统规划设计。
5） 工程管线规划设计。
6）竖向规划设计。
7）估算工程量、拆迁量和总造价、分析k 投资效益。
规划文件为规划设计说明书及图纸（规划范围现状图、规划总平面图、各专业 规划图、竖向规划图、透视图）。
五、物业管理公司参与规划设计的要点
1．配套设施的完善 如果是一个居住小区、那么幼儿园、小学校、商场、美容美发室、饮食店、 商务中心、邮电所、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考 虑；如果是写字楼、那么商务中心和停车场就显得很重要。
2．水电供应容量的问题 物业在规划设计时、要根据实际情况、充分考虑到地域特点和发展需要、以 此来规划设计水电供应容量问题。
3．安全保卫系统 在考虑成本的前提下、尽可能设计防盗报警系统、给业主和租户创造一个安 全的居住办公环境。完善可靠的报警系统能替代防盗网、因为各式各样的防盗网不 仅影响美观。而且一旦发生火灾、就无法逃离火场、彼时的安全、此时却成了更大 的危险、这在香港等一些地区已有血的教训。
4．垃圾处理的方式 根据各地气温不同、决定宜否采用垃圾通道。如采用这种方式、则应考虑如 何通过管理来保持通道清洁、使之不致于成为一个异味和蚊蝇孳生；如不采用通 道、则应考虑如何在各楼道设垃圾桶、分发垃圾袋、并由专人收倒垃圾。
5．消防设备的设置 在建筑设计中、消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司则应着眼于 各种消防死角、比如大楼中的通道部分、电缆井部分、自动喷淋装置的安装部位 等。
6．对建筑材料的选用 物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用情况、向设计单 位提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告、以便设计单位择优选用。
7．对于一些细微之处的意见。 物业管理公司应从住户的立场出发、尽可能全面细致地考虑到各种可能的使 用问题、提请设计单位注意。比如前面讲到的铝合金窗的安装情况、类似这种细节 问题都应考虑到并提出意见。
第二节 物业规划技巧 物业规划这里主要是指居住区的规划。居住区是构成城市的有机组成部分。 居住区的规划是满足居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服务、交通等方面 要求的综合性建设规划。它的任务是为居民经济合理地创造一个满足日常物质和文 化生活需要的舒适方便、卫生、安宁和优美的环境。
一、居住区的分类及其用地组成
1．居住区的分类 居住区是指具有一定人口和用地范围、并能满足居民日常生活所需要的物质 和文化功能、以城市干道所分割或自然界限所围成的相对独立的区域。居住区规模 以居住人口的数量和用地面积来区分。我国居住区按不同规模分为三级：
居住区：居民数量为3〜6万人、占地面积为50〜100公顷、服务半径为 800〜1000m。
居住小区：居民数量为5000〜15000人、占地面积12〜35公顷、服务半 径为500m左右。
居住生活单元：居民人口数量20〜3000人、占地面积为2〜3公顷、是相 对独立的居住场所。
2．居住区用地组成
居住建筑用地；(2)公共建筑和生产性建筑占地；(3)道路和广场用地；(4) 园林