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时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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最高院关于(guānyú)商品房买卖合同纠纷假如(jiǎrú)干解释(jiěshì)解读一
(2021-07-08 09:11:50)
  ?合同法?第五十二条规定(guīdìng) “有如下情形之一的，合同无效：〔五〕违反法律、行政法规的强制性规定。〞
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   ?城市商品房预售管理方法?第九条 “开发经营企业进展商品房预售，应当向承购人出示?商品房预售许可证?。售楼广告和说明书必须载明?商品房预售许可证?的批准文号。未取得?商品房预售许可证?的，不得进展商品房预售。〞
    从上述法律法规可以看出，行政(xíngzhèng)法规?城市(chéngshì)商品房预售管理方法(fāngfǎ)?明确要求，未取得(qǔdé)?商品房预售(yù shòu)许可证?的，不得进展商品房预售。而开发商在没有取得?商品房预售许可证?的条件下，违规与买受人订立的商品房预售合同的，此买卖合同的订立违反了我国法律的强制性规定，属无效合同。
    二、在司法实务中，有一种情况是可以认定为有效的，那就是：在起诉前取得商品房预售许可证明的。?解释?对此作了宽松的解释，对这是从鼓励交易原如此出发而出台的司法解释。该条司法解释明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。〞
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   三 ．司法救济：
    在商品房买卖合同订立以后，买受人发现开发商没有?商品房预售许可证?的，或者订立合同时开发商提供虚假商品房预售许可证明的，如果买受人想反悔的，这时可以选择如下方式：
    第一、起诉申请认定该合同无效，并可以请求(qǐngqiú)双倍返还已付购房款。
如果选择认定(rèndìng)合同无效的，在实务中对购置(gòuzhì)人来说，还是有一定风险的，风险就在：在查询后到起诉前，开发商取得(qǔdé)了商品房预售许可证明，该诉讼请求可能就不会得到支持。因为按照该解释第二条的规定，应当认定为有效。
   第二、申请撤销(chèxiāo)该合同，并可以请求双倍返还已付购房款。
按照?民法通如此?及?合同法?对撤销民事行为的规定，买受人在订立合同时只要在“意思表示〞上有瑕疵，即“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。〞而开发商“成心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；〞显然属于欺诈行为。
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   “成心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实〞 怎样认定？
根据?城市商品房预售管理方法?第九条规定：“开发经营企业进展商品房预售，应当向承购人出示?商品房预售许可证?。售楼广告和说明书必须载明?商品房预售许可证?的批准文号。〞 开发商没有按照该规定 ‘向买受人出示’ 和没有在 ‘售楼广告和说明书必须载明?商品房预售许可证?的批准文号’，均应当认定为“成心隐瞒〞行为。
第三(dì sān)、如果开发商既有‘成心(chéngxīn)隐瞒’或‘提供(tígōng)假证’，又根本就不能取得?商品房预售(yù shòu)许可证明?的，而导致商品房买卖合同的目的就根本不能实现(shíxiàn)的话，购置人还可以选择“解除合同〞，并可以请求双倍返还。
但是，如果选择解除合同的话，要特别慎重，因为合同的法定解除条件是有严格规定的。?合同法?第九十四条规定：“有如下情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确不履行主要债务；
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(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。〞
    依据上述条款之规定，有两种情形可以适用解除合同，一是因为未取得?商品房预售许可证?，而导致以后的商品房‘交付使用’或者‘产权***’迟延，经催告后在合理期限内仍未履行的；二是因为未取得?商品房预售许可证?