文档介绍：住宅专项维修资金的安全管理探讨
陈娅虹 摘要:住宅专项维修资金俗称住宅建筑物的“保命钱”,它关系到建筑物以及社区共用部分设施设备在若干年后的维修,是牵涉到社稷民生的大事。为规范房地产开发商的行为、维护房屋买受人的权益。2008年
当前我国维修资金的使用相当少,比如自2000年2月开始,到2005年7月31日,,并由市建委小区办负责归集监督,其间按活期存款利率计息。这笔巨额资金在凌云居等3个小区动用前,从没有支用、发放过。同时其使用中也存在一定的安全问题。(1)维修的标准需要更加细致。虽然一般的有中修大修的年限,但是,有些设备不能单纯以年限来界定。(2)划拨维修资金的税收问题。由于小区办把维修基金的款项要先划拨到物业公司,一旦出现划账,就要缴纳营业税,而住宅的维修不存在营业的问题,这就需要在税收上与税务部门达成一定的约定。(3)有的业主没有缴维修资金。他们的户头里没钱可取。在进行维修时,这部分人就无法支付维修费用,因此在提取时就存在缺口,造成资金困难。如果另外收取,由目前的状况看,收取的难度比较大。
二、加强住宅专项维修资金安全管理的措施
维修资金的管理制度上,我国和其他国家的形成了鲜明的对比。我国采取的是政府干预,在办理房屋产权证书前,作为法定要件,必须按照一定比率一次性交存维修资金,而且在以后的维修资金的管理使用上实行“统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管”的方式。本文认为,我国的维修资金管理使用制度,在上述五种内容下,从头至尾体现的都是监督管理的色彩,需要加以完善。(1)把交存维修资金规定成了强制性义务,并把交存维修资金的标准核定为维修工程总费用的50%;(2)对业主委员会的指导;(3)利用维修资金进行维修的施工费用的基本计算方式;(4)有政府相关签发的除物业管理企业的专家以外的专家资格认定者的参与;(5)对业主委员会的基本情况、物业服务费和维修资金的累存状况、会计审查结果等进行监管。这样可彰显我国维修资金制度的立体式综合监管服务的特点,从根本上转变政府职能部门的服务意识。
要制定严密的操作规范和严格的规章制度,使违规行为无可乘之机,要针对个别物业公司与业主共同套取维修资金的行为,制定相关奖惩制度,严肃处理违纪违规行为。要严格落实、执行好维修资金财务管理和政务公开制度,切实做到钱账分离、封闭运行、保证安全、公开透明、公平公正、合理使用。省、市、县房地、财政、监察、审计等有关部门要切实加强维修资金的监督力度,形成有效的监管机制,严禁以任何理由挤占、截留、挪用维修资金。此外,舆论监督和群众监督也是十分有效和必不可少的监督形式。近年来,在有些地方实行的民主评议制度,就收到了较好的效果。
一个住宅社区完成建筑工程,在进入销售阶段到房屋基本售出需要一段不短的时间。即便是维修资金收取方式改为由房屋买受人直接交到房地产管理局存于其指定的银行,也存在一个维修资金的管理问题。当前我国小区中只有不到5%成立了业主委员会,这样一来,买受人所交存的维修资金就只有躺在行政主管部门的银行帐号里休眠,起不到资源的有效利用。更何况,该维修资金的使用应该由业主