文档介绍：你的房子,你有权住多久？
本刊编辑部 房地产业真是一个不断颠覆常识的行业,而且,当人们被颠覆得匪夷所思时,马上会出来一个充满黑色幽默的注脚。
日前,住建部副部长仇保兴表示我国建筑平均寿命只有30年,这个数字和人们对建筑寿命你的房子,你有权住多久？
本刊编辑部 房地产业真是一个不断颠覆常识的行业,而且,当人们被颠覆得匪夷所思时,马上会出来一个充满黑色幽默的注脚。
日前,住建部副部长仇保兴表示我国建筑平均寿命只有30年,这个数字和人们对建筑寿命的理解大相径庭。如果不是碰上战火和地震,很多古代木质结构的建筑都能保留数百年,在科技如此发达的和平年代,钢筋混泥土结构的建筑却只能“活”30年。除了上海闵行莲花河畔的“楼倒倒”,我们身边好像并未出现30年楼龄的房屋大批“自然死亡”。
也许担心人们不理解仇部长的讲话,扬州市国土资源局很默契地拿出了一纸拆迁令,以“提高城市的品位”为由,对仅新建7年的两个小区进行拆迁,以此为“30年建筑寿命”做出了补充说明。
这让人们恍然大悟,原来,中国房子短命的主要原因是“非正常死亡”,而且通常不是死于“***”,而是“他杀”。不过想想也正常,盖了拆、拆了盖,此举不仅可以让地方政府的国民生产总值(不让说GDP了)翻倍增长,还可以让一块土地反复交易,在房价一路上涨的背景下,多交易一次就能多带来一次土地财政收入,这种“利国利民”的事多做做又何妨呢?
近些年来,地方政府热衷于通过卖地增加收入。据财政部公布的数据显示,2009年全国地方的本级财政收入为32581亿元,而中国指数研究院发布的《2009年中国土地出让金年终盘点报告》指出,2009年中国土地出让金总额达15000亿元,收入规模几乎达到地方财政收入的一半。而且,土地出让金被列为“预算外收入”,地方政府对其使用权的自由度远高于“预算内”的财政收入。这种局面,势必导致地方政府钱不够花就在土地上想办法,而那些土地资源不充裕的地区,就只能在“被占着的地”上打主意,由此便引出了上述扬州的例子。
也许扬州古运河南岸的居民至今没想明白,为什么购房7年后好不容易等到房产升值,却反而要遭到驱赶?难道因为政府认为房子不够有品位,居民们就无权在自己的房子里住下去吗?如果这样的话,就算搬到新的地方,哪天政府的品位变了,是否又要再被拆迁呢?
我们认为其中的蹊跷在于:尽管你的房产升值了,可这和政府并没啥关系,但是,如果政府把你的房子按市价收购回来并拆掉,将腾退出的土地进行拍卖,其价值也许远远高于收购房屋的成本,一买一卖之间,政府不但能从中直接赚取差价,还能抬高周边土地价值间接获益,倘若政府拆迁的成本再低于市面上二手房价格,这个买卖就更合算了。
以北京市海淀区东升乡的地价为例,该地区2010年1月份的二手房均价约每平方米22000元左右,但该地区土地楼面地价在3月份的拍卖中达到了每平方米28308元,高过现房价格28%,相当于面粉价格比面包贵。这显然不合逻辑,我们可以通过一个极端点的假设来理解:如果有人以每平方米22000元价格购买了该地区的一个二手房小区,然后把它全部推掉重建,加上4000元的建筑成本,每平方米总价不过26000元,比拍卖中的楼面地价还便宜2308元。
为什么没有开发商这么做,而必须要购买政府手里的土地,或