东莞东城中心整体定位思路.pdf

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继开发。
 商圈： 形成东大纵 道、 东城大道与东城中路所
围合的核心商业区，并辐射到周边城区。
 市场： 东城区的商业氛围逐渐成熟， 商业格局
不断聚合， 市场趋向饱和， 商业竞争异常激烈。3、高档住宅区形成，但缺乏高档商业项目
项目开发：东城中心、东城山庄、金月湾花园、东莞新世界花园等中
高档住宅项目纷纷开发建成。
高尚住宅区：东城区已规划成高尚的住宅区，带动着这一区域住宅的
建设与发展，一个高尚的人文住宅生活区即将形成。
缺乏高档商业项目：周边高尚住宅区正在形成，但缺乏一个顶级高档
的商业项目。

二、竞争市场的分析

市场已进入白热化的竞争阶段，形势严峻

1、东莞市商业总体概况
 开发量大，竞争白热化
东莞城市化运动，带动东莞商业全面发展和调整，一些新的商圈正在
形成，老的商圈将进行整合提升。
初步统计， 2003 年至 2004 年东莞商业地产开发量就接近 200 万平方米，
第一国际、华南 MALL、地王广场、星河传说、世博广场大商业五 航母“逐
鹿东莞” ，市场竞争异常激烈。

 市场进入饱和状态
东莞目前的商业地产开发规模空前大增，商业开发量已超出了投资者
的购开发量的增长速度远大于购买量的增长速度，导致商业出现资产负增
长，已宣告了东莞商业市场已进入饱和状态。2、直接竞争项目分析
本项目位处东城中心城区，势必受到同地段商业项目的影响。对本项
目构成直接威胁的主要有世博广场、金月湾广场。

项目 概况 业态 评析
项目实用率较低，但项
东城大道，规 以餐饮、 服装、 百
目规模较大且有多个大
模达 万平 货、 IT、 休闲娱乐
世博广场 型主力店进驻，明年五
方米的大型纯 业态为主的一站
一开业，市场前景预期
商业项目。 式购物广场。
较好。
东城大道大型 有大型电玩城、健身会
业态综合，以餐
金月湾 商业项目，逾 所进驻，项目集餐饮、
饮，酒吧、康体、
广场 10 万平方米的 休闲、康体于一身，前
美容、 娱乐、 为主。
建筑面积。 景较好。

分析：
世博广场，金月湾广场这样大型的商业项目的开发建成，势必分流大