文档介绍：城市综合体的研究与规划案例分析
一、都市综合体的概念
1、 都市综合体的定义
“都市综合体"是将都市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱和交通等都市生活空间的各项功能以上进行组合，并在各部分 间建立一种相互依存、相互助中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅 及公寓。从投资周期看，大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有，只 有写字间及公寓、住宅能够开发后快速变现。因此对开发商的资金实力要 求较高。如杭州万象城建筑面积55万平米，将以“万象城"购物中心为核 心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等 功能为一体的都市综合体，总投资估量超过40亿元人民币；北京万达广场 总建筑面积52平米，是集高级公寓、五星级酒店和5A级写字楼以及包括 多个大型国外商业品牌店的大型购物中心于一体的都市综合体，总投资40
亿元。因此讲都市综合体项目比较适合的开发商是实力雄厚的企业、财团 或背后有基金支持的大公司。比如，万达集团由麦戈理万达基金支持。“华 润置地"由拥有多家海内外上市公司的华润集团强大资金支持。凯德置地 由拥有嘉茂、嘉康和雅诗阁三个房地产信托基金的新加坡嘉德置地集团支 持。
n 对开发商开发节奏的要求。都市综合体作为高投入、
多功能、多业态、大体量建筑群对开发商开发节奏要求分期开发。通常先 开发能够拉动项目价值及能够收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动 开发其余部分。如杭州万象城一期启动的是近20万平方米的商业和10万 平方米的住宅。二期启动的是酒店及写字间。中国国际贸易中心一期开发 高档酒店，二期开发甲级写字楼、公寓以及大型商业购物中心，三期又是 甲级写字楼、酒店和商业，差不多是持有。
n 对开发商配套资源及经营能力的要求。都市综合体
从功能上一样包括大型购物中心、五星级酒店、高标准写字间及高级公寓 或高级住宅。开发商是否具备配套资源及经营能力也是一个重要课题。比 如是否具有大型商业中心的治理能力及大型品牌主力店、旗舰店招商资 源？是否具有五星级酒店治理能力或酒店治理战略合作伙伴？是否具有大 型写字楼治理体会或大型物业治理战略伙伴？是否具备数十万平方米建筑 群综合运营治理能力？上述各方面差不多上制约开发商的条件，要求开发 商不仅能有大量资金开发项目，更重要的是要求开发商拥有能力去运营综 合项目。
n 对开发商人才团队的要求。都市综合体作为大体量、
多功能、高投入项目对开发商人才团队也有专门高要求。如何融资及作好 财务规划？如何作方案规划与设计？如何能在技术上保证支持？如何能保 证施工质量？如何做营销策划与推广？如何招商与运营？如何整合各方面 资源统筹治理？这些方面都对开发团队各方面人才作出高标准要求。
6、都市综合体以后的进展趋势
n 都市化进展的进程必定加快都市综合体的快速进
展。都市综合体的显现是都市形状进展到一定程度的必定产物。因为都市 本身确实是一个集合体，当人口集合、用地紧张到一定程度的时候，在那 个区域的核心部分就会显现如此一种综合物业。在都市核心区域为了降低 综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服 务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于都市综合体。
n 都市综合提是经济形状的必定表现。随着开发商开
发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通 过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的都市 综合体。
优越的地段和区域催生了都市综合体。以北京的CBD规划方案为例， CBD整个建筑规模操纵在1000万平方米之内，写字楼约占50%左右，公 寓占25%左右，其它25%为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的 综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综 合体，共同促进CBD的整体建设。
一、都市综合体的案例分析
都市综合体的表现形式是多样性的，尽管市场上专门多项目都号称是 都市综合体，然而真正承担都市综合体的项目北京不多，目前市场上国贸、 新世界应该能算上，其他的如财宝中心、华贸中心等差强人意，为方便后 来者能专门好的进行都市综合体开发，特进行项目个案调研分析如下：
案例一、中国国际贸易中心
中国国际贸易中心位于东三环中路与建国门外大街交接构成的金十字 黄金地带，是北京商务中心区的核心，其具体用地范畴为：东至东三环中 路西侧，西至光华机电大厦东侧，南至建国门大街，北至光华路南侧。总 体占地面积达到17公顷，总建筑面积达110万平方米。项目分三期开发建 设而成。
时
期
项目
面积［万 平米］
建筑描述
比例
1、2
期
中国大饭 店
11
地上21层，地下2层， 761 间。
3000平米的高尔夫和网 球中心
20%
国贸饭店