文档介绍：天之韵策划案
天之策割案
目M
前言
市埸篇
一、 本案面晦的市埸特徵
二、 消费者的^查
三、 本案及周it市埸情况的^查
四、 僵格的II查
座品篇
一、 座品定位
二、 座品11劣势分析
三、 垩寸班品的建志羲其本身僵值莹不高，罩由於^畿商蜚寸其 潜在僵值逵行了大力的挖掘，使其最了市埸僵值的最大化，如“置 信嬖楠言宜苑"，本来只有1600元左右的僵值，置信公司通遏各示重手段，＜ 其潜在僵值充分的挖掘出来，最^将其僵值提升到2000元左右。适^明， 只有挖掘出项目的潜在僵值莹使其兑现的管0肖才是成功的管0肖。随著越来 越多的畿商言忍^到等值管0肖的重要性，未来，等值成舄房班管0肖
3、 本案面晦的市埸特徵
1、 名息髓供遏於求，局部供不雁求
自2000年以来，市W1需求于^畿量同步增辰，名息髓上有效需求不足， 供大於求，但匾域内侗别檀盈能在短期内完成100%的0肖售，反映出市埸照 均衡性和^畿水平的差巽性。
2、 畿商注重市埸研究，但率碾度把握不高。
有^力的^畿商均投入力量仔会田分析市埸需求，以便逵行班品定位，但在 方法中不能百分之百保If班品定位的市埸率碾度，造成大面稹滞0肖。
3、 用房幌0肖，小康型小套焰肖，高禧住宅^0肖，高禧11梯公寓滞0肖。
4、 膳^群髓陪屑明H
90年代中期的膳房主髓舄高级富有陪屑和集凰，90年代废期的膳^主 成功企棠商棠主，目前的膳房主髓舄中高及工薪
5、 者注重^表於品^共有的社IS
最能取悦消费者的社匾具有一定侗性，有一定品味，但僵格要惠。
6名息僵市埸主宰一切
明了社is品^高低，名息僵反映了真^的客力，在有限的面稹 内 限的生活品^是富今膳房的曰寺尚心憩。
7兢事空前猛烈
畿乎每一侗檀盈都有强双/的封手，段量集中在粽和品^性僵比于腐告， 畿商的首要任矜不是赚取暴利，而是先擘网避凰除。
粽上所述，目前的成都房地班市埸，II然由於畿量的急康］加大^ 致益加康J,但就市埸需求和供，仍旧有市埸供^不足的现象。 在适椒市埸情况下，若能豹真正的彳楚市埸的需求出畿，找出市埸的横畲黑占, 莹挖掘出项目的全部潜在僵值，^行差巽化管喙肖，那麽，畿的暮案也将 最^赢得消费者的青睐。特别是城束八裹小H,作舄政府规割的束郊最大 居住小H,现有^<4案有限，有效供雁不足的现象表现更加明加上 政策辱向、升值概念、^畿成本相封段低等侵势，使适一匾域的房地班棠 具有段多的市埸横畲。因此，我/臆忍舄，在本案的管0肖中，是找准自 身暮案的市埸横畲黑占，通遏封自身潜在僵值的挖掘，制定出符合目榇客户 群髓需求的措施，那麽，赢得市埸，獴得段曾厚的利润将有段大的把握。
粽合考虑小天小IS的IS域璟境以及客户特徵，封“天之tl"暮案的 ^黑占作如下分析：
1、市埸同意度分析
本市的雷梯公寓住宅正出於舄市埸同意的陪段，由於雷梯公寓特有的一系 列特黑占，如物管费用高，公瓣大，空^密度聚等，未能在本市的房地班 畿中取得主^地位。II然如此，由於雷梯公寓另外一些II而易见的 如外立面现代生勤，符合曰寺代潮流，居家生活方便，特有的“居高晦下" 的感嵬，遢是受到一部分人的喜爱。特别是25-40 左右的白的偏 爱。适部分客户知京哉文化屑次段高，同意新庶羊事物快，喜ft跟潮流和曰寺尚 的束西，最要紧的是他仍的未固人畿展潜力大，其中一部分已经是事棠 有成的成功人士。相封而言他仍的力是不成冏题的。如果^畿商舒封 性的^畿出他仍所喜爱的住宅，迎合他仍的需求，取得他仍的信任，房屋 班品市埸的同意度是高的。
2、匾域璟境分析
本暮案位於小天小匾中心地段，地理位置比段僵越，交通四通八it,居家 璟境舆生活配套都比段方便舒Mo r房的境来雁言亥差不 多上不it的。生活哉施、市政配套、髻院、擘校等方面来看差不多 上相富奔1#和完善的。得到市埸辰期核蜚揉息和言忍可，房地是相 富成熟的。
但同曰寺我仍也雁言亥看到，就目前而言，小天小匾的现有房班暮案的
次不高，客户群髓的消费能力和市埸承担力相封偏弱。如现有房班暮案“小 天芳苑“、“盛签帛莘庭"等，具髓资料如下:
名稠占地售僵(元/m2)套型面(m2)装修榛率售房率
小天芳苑 9^ 2400—2800 — 言青水 30% 盛签帛莘庭12^ 3500—4000 ＜梯
2798—3298 多;f 120—240 厨街精转 10%
分析看，一方面由於“小天芳苑"的套型哉言十和僵格舆本IS域客户 的普遍同意度接近，班品相比而言，段易引起客户的注意舆言忍可；另一方 面“盛签帛莘庭"的^畿目的不明碾，既想吸引一般客户群髓，又想振取高 额利润，副造高禧住宅，博取金字塔尖人群的^注，适檬矛盾的心理，＜ 致^畿思路混胃L不清。致使檀盈的