文档介绍：“以房养老”模式
1. 以房养老模式
以房养老( HECM) , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房
屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄者不利。相反，当借款人短寿时，在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值，这对借款人不利。另一方面，借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况。借款人在申请贷款
阶段可能会利用这种相对优势来最大化自己的利益。这就形成了逆向选择，即身体健康的准借款
人会踊跃申请该贷款。那么存在逆向选择时，贷款提供者就会面临借款人的寿命大于预期寿命，
从而导致贷款数额高于房产价值的风险。
利率风险
利率风险与实际利率和预期利率不一致有关。在签订以房养老合同时，借款人获得贷款额的
多少与预期利率有极大的相关性。当预期利率的变动和实际利率变动不一致时，贷款提供方要么
会面临着贷款额及应计利息高于所抵押房产价值的风险，要么会面临着借款人提前终止合同的风
险。前一种状况是由预期利率低于实际利率造成的，而后一种状况是由预期利率高于实际利率
造成的。
房产价值波动风险
房产价值波动风险与实际房产价值和预期房产价值不一致有关。住房产权是以房养老中最重
要的抵押品。以房养老中的贷款提供者主要依据对房产价值的估计来确定贷款发放额。若贷款签
订时对房产价值的升值预期高于实际房产价值升值率，在贷款提供者对借款人除住房以外的资产
无任何追偿权时，贷款提供者就会存在损失。若贷款签订时对房产价值的升值预期低于实际房产
价值升值率，借款人要么会提前终止贷款合同，要么会要求分享超额的收益。
道德风险
道德风险与住房维护好坏有关。由于以房养老的借款人仍然拥有住房的居住权，借款人在合
同签订后的居住期间内对该住房的维护会部分影响住房的价值。若他们在这段居住期间对住房不
进行合理的维护，会导致贷款到期时，房产价值低于贷款合同签订时房产的预期价值或者升值率
低于一般升值率，直接造成了贷款提供方的损失。
风险防范
长寿风险可以通过分散风险的方式有效控制
贷款机构可通过机制设计使健康状况较差的老年住房拥有者也有动力加入到这项贷款计划
中，从而减少逆向选择的危害。具体操作时，若某一借款人在有生之年领取的贷款额低于其房产
价值时，可将剩余部分的贷款额发放给其遗产继承人。这样，相关机构就能通过生命表中的生存率来合理确定贷款额度并控制风险。
利率风险是不可以分散的
对利率风险的防范可通过阶段性的准确预测利率走向并定期调整合同利率将其弱化。另外可
寻找与以房养老期限结构相同或相似的可交易金融产品，用该金融产品对冲利率的影响。
道德风险可以通过签订合同时订立相关约束机制加以解决
即在签约时写明住房的维护要求及监督机制。若该住房状态未达到合同中规定的要求，贷款
提供人有权降低以房养老贷款额度的发放。通