文档介绍：泰古广场营销方案
1、销售方式
针对1F至4F分别采用如下销售方式:
1F 返租销售
2F 分零销售
3F 租售并举或整体销售
4F 整体销售
说明:
1F由于单价太高,因此考虑划分为较小的铺位,降低总价;为有效控制经营期限与投资者返租期限不一致的矛盾,建议“先销售,后招租”的产权式销售方式。1F销售主要针对投资类客户,铺位划分的面积段主要集中在套内5—9㎡,对此类客户统一采用“购买后交由开发商统一招商,委托经营5年,并在5年期限内每年享受总铺款8%的回报”的政策,这样做的优点在于首先避免了铺位分散经营的混乱和无序,同时结合区域客户无暇经营,希望投资的愿望,以较低的购铺门槛吸引中小投资者购买。由于目前我市年返8%的项目已经很多见,因此可以采取购铺一次性返两年半租金,建议具体操作为客户签定认购合同,待银行贷款办理下来以后,返还租金租金给客户,剩余两年半租金则从第二年年中开始采取每月返还的方式进行。
2F目标客群主要为经营类客户,沿步行街两侧划分为套内120—200㎡的铺位,主要考虑由经营特色餐饮、西餐、咖啡、茶楼的商家购买。
3F 目标客群主要为古玩经营商家,主要采用先销售,后招租的方式。
4F二是整体由一家大型品牌餐饮收购。
2、价格策略
本项目由于业态组合较复杂,因此价格的制定应结合销售方式确定
(注:公摊为我司初步测算,具体公摊应由测绘院评估)
楼层
面积(㎡)
公摊率
建面售价(元/㎡)
套内售价(元/㎡)
租金(元/㎡·月)
售后总价(万元)
1F
5224
50%
15000
30000
120
7836
2F
4625
45%
12000
21818
80
5550
3F
3416
40%
9000
15000
65
4F
1940
40%
6000
10000
40
1164
对于1F为弥补返租差额(30000×÷12=200,超过了120),采取价格提升的方法,因此,必须将售价提高到一定水平,通过获取更多的客户投资额和银行贷款用于弥补此资金缺口。
提升后的价格表为
楼层
面积(㎡)
公摊率
套内售价(元/㎡)
升后售价(元/㎡)
租金(元/㎡·月)
售后总价(万元)
1F
5224
50%
30000
38010
120
此时,1F总销金额:99282120,建面平均售价:19005,套内平均售价:38010
此时,我们以6㎡进行单铺计算:
铺面总价
年返租回报
每月返租回报
折合为每㎡返租回报
228060元
·㎡
此时,每㎡-120=
返租5年,×12×5×6=48024元
而此时单铺总价已经比价格升幅前多买了:228060-180000=48060元
即使在5年以内租金水平恒定为120元/月·㎡不增长的情况下,依靠此笔多销售的金额,亦可弥补资金缺口。
此时,我们再替客户算笔帐:
铺面总价
年返租回报
每月返租回报
首期付款
贷款总额
每月月供款
228060元元
1520