文档介绍：张家港城西项目定位整合报告苏州同策房产 2011 年7月中锐集团专阅项目市场分析项目产品建议项目整体定位价格和周期研判内容提要第一部分、市场分析? 2010 年福布斯中国大陆最佳县级城市中,张家港位列第3名,仅次于昆山、江阴,全国县级市共有 374 个; ?国民生产总值逐年提升, 2010 年达到 1600 亿元人民币; ?张家港以本地人口为主,近几年人口稳定, 截止 2010 年,户籍人口为 90 万左右; ?张家港的整体收入水平也较高,城镇人均可支配收入已经达到 30000 元/年,超过了苏州 29200 元的水准。港城居民生活稳定,经济富裕,具有较强的支付力港城介绍经济环境好,人口稳定,人均可支配收入逐年提升, 利于房产发展?张家港楼市近年来呈稳步上升态势; 2011 年后市场成交有明显下滑,但由于并未明确限购,市场仍保持一定热度; ? 2011 年5月,张家港全市成交面积为 76539 平米,环比上涨 53% ,同比上涨 87% ;成交套数为 495 套,环比上涨 45% ,同比上涨 44% ; ? 2011 年5月,张家港全市商品房成交均价为 8738 元/平米,与之前快速上扬的态势相比,价格趋向平稳。年增 % 年增 2% 年增 % 年增 39% 年增 35% 整体发展健康,调控下楼市快速上扬态势有所抑制港城楼市?城市性质:张家港是现代化滨江港口工业城市; ?市域空间规划:形成“一城、双核、五片”的空间结构; “双核”指杨舍城区和金港城区,是市域内主要的居住和公共服务中心; “五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区; ?远景规划:至 2020 年,市域总人口 169 万,其中城市人口 142 万人(含外来人口 80 万),城市化水平 84% ,市域城镇建设用地控制在 171 平方公里; ?张家港城区规划为 7大组团:城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、城南(暨阳湖)组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区,本项目位于城西组团张家港城区本案所处的城西区域,是港城重点发展的生活片区城市规划板块划分城西、城南为当前港城楼市的热点板块城北板块城中心板块城西板块城西新城城东板块暨阳湖板块中心区,配套齐全步行街商业中心城中心板块暨阳湖独一无二的生态环境新城规划,配套齐全,发展潜力大价格相对较低性价比,价格低洼板块优势暨阳湖公园购物公园、行政中心梁丰生态园行政中心板块引擎滨湖生态高档居住区张家港新城新的商业、行政中心城市居住区商务行政中心板块定位暨阳湖板块城西板块城东板块城北板块板块在售情况港城市场公寓价格已到达较高水平,城西均价 11000- 13000 元/平米,跟随于城中、城南之后 11000-13000 城中: 14000-16000 元/㎡城东: 8000-13000 元/㎡城南: 13000-13000 元/㎡城西: 11000-13000 元/㎡ 120-160 100-110 、 130-170 180-250 200-225 150-170 240-260 楼王 500-800 150 、 190 140-240 180 210-250 主力总价(万) 27% 34% 57% 77% 30% 33% 70% 51% 89% 94% 推案销售率 11800 88-93 、 112-144 高层小高、多层未来城 15000-16000 楼王 25000-30000 主力 163 楼王 205-280 高层暨阳湖皇冠城南 13000 120-130 多层港城华府 16000 130-140 小高层皇家首座城中 14500 125-166 小高层玉水世家 11000-13000 127/142/185 小高层阳光里程 13000 范围: 100-230 主力面积: 140 小高层中联皇冠城西板块 10500 116-150 小高层玲珑湾 10000 13000 在售均价(元/㎡) 150/190 高层华府天地尾盘剩余 167-187 主力 136-144 小高层、高层甲江南主力面积(㎡) 产品类型项目?城西周边项目均价范围: 12000-13000 元/平米,主力总价 140-190 万; ? 125-144 平米面积段为市场成交主力,以往张家港客户喜好的 160-180 平米舒适户型,目前却日益成为去化难点多为 160 平米以上大户型,总价多为 200 万以上,总价、首付、贷款压力的“三高”导致销售缓慢?城南主力总价区间: 150-260 万;城中主力总价区间: 180-250 万;城东主力总价区间: 100-160 万在售情况市场主力面积集中于 120 — 144 平米之间, 160 平米以上大户型去化日益趋缓楼市特征综述?小高层、高层是目前市场主力产品,欧式风格占据市场主流