文档介绍：2012-2-1 万科金街 2012 年库存清盘方案 1 库存清盘难周边商业入市加剧竞争 40# 蓄势待发金街现状金街现状营销背景商家入驻少, 人气未形成 2 伟业的任务: 伟业的任务: 实现万科金街库存快速稳妥销售,完成清盘任实现万科金街库存快速稳妥销售,完成清盘任务! 务! 一、库存产品分析及任务分解二、市场竞品分析及针对竞品销售说辞三、项目核心卖点梳理目录四、营销策略及推广 1 库存产品分析及任务分解一期、二期库存情况: ??目前可售商铺库存合计目前可售商铺库存合计 24 24 套;可将库存产品分为三类: 套;可将库存产品分为三类: 1. 8 8套; 套; 2. 2. 3#-5# 3#-5# 大面积总价高复式大面积总价高复式 6 6套(未调价,销售难度大); 套(未调价,销售难度大); 3. 16# 3. 16# 沿规划路不临主沿规划路不临主干道库存干道库存 10 10 套。套。 1# 1# 1#库存 4个√√√√√√√√√√√√ 1#-105 优势: 临香樟路,昭示性好;便利的停车广场, 且紧邻复式商铺,客群高端,适合多种业态; 位于香樟路沿线商街的核心,商业氛围联动功能强,商家租赁首选。劣势: 1、铺面不周正,空间浪费多,商家往往看中位置后,却因铺面不好利用而放弃; 2、单价、总价高,投资回报风险大; 3、 米层高,无法做两层,相比 2# 、 3# 价格却相差不多。销售对策: 1、昭示性好---- 投资商铺,地段和位置是硬道理,该铺则同时具备这两个优势; 2、客流量大------- 位于商街中心、金角地带,紧邻复式,消费客群集中,商机无限,投资首选。 3、业态多元化特点------- 该铺所处位置好,且结构均适合烟酒专卖店、干洗店、名品展示店、西点、复式、酒库、特色餐饮等; 4、面积小,投资门槛低---- 作为高端商街的临街商铺,因铺面形象好,面积不大,因此总价低,比投资一般的固定资产回报稳定且速度快。 5、价值拥有多样性------ 1、该商铺以其价值,可便于业主进行抵押; 2、高端商街的增值分析:如步行街商铺, 现在估价 36 万/㎡, 但业主却不因高价而转手,体现的就是商铺最大的魅力,快速增值,永远有价有市; 3、投资万科金街,品牌保障,投资无风险; 4、坐享长沙唯一高端商街增值梦想,赚有钱人的钱,做生意人的生意。铺号面积开间进深层高烟道 1-105 有适合业态: 烟酒专卖店、干洗店、药店、西点、服饰、特色餐饮等; 1#-109 铺号面积开间进深层高性质 1-109 //- 带租约销售商铺面积业态租期平均租金 1-109 ㎡克丽缇娜 6年100 元/㎡/月优势: 位于香樟路,商铺周边客流量大,昭示性好,二楼:采光效果好,有独立走廊,内部结构便于设计,开间进深比优势明显,铺型周正,利于使用,商家已签约, 属带租约销售商铺; 劣势: 由于商铺已有商家租赁,商铺业态目前定位明确,客户会存在业态、心理租金以及年投资回报率差异的因素。销售对策:优势再优,劣势优化; 1、投资无风险---- 带租约销售,既买既收益;独立产权、临街、昭示性好; 2、客流量大------- 项目本身消费客群流量大、高端,项目周边雨花区政府、中南院及附近成熟小区,武广客运量, 消费能力强,投资、租赁双保险; 3、业态优势明显------- 该铺属于复式商铺,且位置结构均适合餐饮、茶餐厅、摄影,美容等高端生活必须配套, 对于整条街来讲,其业态抢占的就是最好的位置,这是商铺投资最重要的一点,投资性价比高; 目前克缇高端美容已经签约; 6、面积、结构优势化----- 该商铺在业态的选址上面积恰当,销售单价低,投资门槛不高,并且适合商家的合理化布局,是投资的旺铺。 4、小资情调------ 该商铺一楼二楼具有独特的小资外观设计风格,直走国际化路线。 5、机会难得------ 因性价比高,最早为保留商铺招商先行,不对外销售,现商家已签约,这么好的铺,一般只有关系户才能买的到,机会难得。