文档介绍：汉江边上的“离心”运动——绿地华庭营销策划构想瑞格顾问-蓝海企划 2007 年4月大环境——城市背景仙桃正成为江汉平原迅速崛起的轻工业名星城市,政策机遇、位置优势、体制创新以及仙桃人骨子里的经商传统,使仙桃站到了“中部崛起”的潮头, 城市实力和社会财富迅速增长,是处在上升期的投资宝地。?距汉口 1小时车程,距武汉经济技术开发区 40分钟,武汉崛起及武汉城市圈建设辐射得天独厚?到位外来工业投资 100 个亿,过亿项目 40个,过 5000 万项目 73个,产业结构健全, “轻工名城、外向经济”战略既定,城市实力级数增长? GDP 总量及增长速度雄踞江汉四市之首,工业化程度、城市化进展领跑江汉平原?素有经商传统, “湖北温州”体制优势明显,个私经济占到整个 GDP 的50% ,民心向富,财富新贵不断涌现?外来资金疯狂涌入,投资洼地马太效应,各大地产商抢滩着陆大环境——需求&购买力?人均 GDP 接近 1300 美元,社会的消费结构正向享受型升级, 人们改善住房条件的需求迅速增强?以目前市区常住人口 40万计,每人 30平米居住面积,住房需求总量为 1200 万平方米,现有开发容量远未饱和?以十一五规划市区常住人口 60万计,近 5-10 年内住房需求总量将达到 1800 万平方米,市场空间巨大?社会消费总额以年均 13% 的速度增长,住宿餐饮消费总额以年均 23% 的速度增长,城市消费旺盛?06年纳税百万以上的企业 64家, 06年新增私营企业 237 家,新的财富群体日益涌现,高端住宅消费市场凸现。仙桃经济的繁荣、仙桃人收入的增长、仙桃新财富群体的不断涌现, 对住房的需求日益迫切,对居住条件的要求不断提高,正是各路开发商大显身、各展所长的时候大环境——同类项目&竞争对手地段偏,周边配套极不成熟, 近水,风景好, 密度低,宜居住别墅户型具有唯一性地面部分动工阶段--------- 待定水岸、别墅、江南园林待定待定待定别墅、花园洋房、户型全绿地华庭入市时间将晚于本项目较高的密度和庞大的体量, 居住舒适性上将无法与本项目相比地段优于本项目, 可对本项目进行客流拦截打桩阶段同区位威胁,应引起高度重视荣贵之巅,格调之城 2万平方米水景园林待核实待核实待核实占地近 400 亩, 号称百万体量,估计为高层,户型应照顾所有消费层鼎城规模有限,周边配套欠佳, 户型和社区档次只能算中高档,宣传推广一般高速出口第一盘, 位置不错,产品质量和社区整体感觉上要优于德政金园,电梯洋房的概念具有唯一性一期尾房二期建设阶段比照竞争在产品质量和配套方面丰富了高端住宅的内涵上流名邸健康生活电梯洋房健康住宅 2568 2250 2100 围合园林、 8层电梯花园洋房、户型偏大明珠豪廷整个德政园社区虽有人气但档次不足,一、二期的建筑和住户明显于三期不匹配, 园林也很简单,三期整体建筑以及布局给人以呆板的感觉,宣传推广一般依靠一、二期的成功,项目聚集了足够的人气, 积累了口碑;地段、区位配套上的优势明显现房销售比照竞争开启了仙桃高端住宅的先河富贵人家的堡垒/投资兴业的沃土人气、地段、升值潜力 2468 2300 2148 6层花园洋房, 中心休闲广场,户型偏大德政金园不足分析优势综述进展程度与本项目关系楼盘概念核心卖点最高价均价起价建筑特点项目名称仙桃目前的高端住宅市场还处在初级阶段,没有标准,没有问鼎之作,也没有太多的参照,正是本项目以高姿态入市的大好时机大环境——机遇?仙桃需要一个大盘,来诠释真正的高端居住?仙桃需要一个大盘,来树立真正的豪宅标准?仙桃需要一个大盘,来体现财富与文明仅仅开发一个楼盘是不够的,我们要融入这个城市,建构这个城市的理想,而对财富的追求和体现,将是我们切入这个城市的最好支撑点! 项目分析-地块市区的主要项目中,绿地华庭所处地段离市中心和主干道都属于最远距离; 在仙桃市政府“向南发展”的城市规划中,绿地华庭偏处西北一隅项目分析-户型?独栋别墅在本地尚属首家,具有唯一性,是项目最大的特色体现,但只占整体销售的一小部分?联排别墅在本地亦属于首个成规模、成气候的,具有较强的竞争力,但也只占项目整体不到 1/4 的份额?多层及高层系列产品体量巨大,是项目的盈利希望所在,但将面临市区大量类似住宅的残酷竞争项目别墅和连排的产品具有很强的代表性和唯一性,但主要盈利仍需通过多层、高层等产品的销售来体现项目分析-环境?靠汉排河、临汉江等自然条件优越?低密度大社区,具有相当水准的自然水系园林是楼盘的重要亮点?周边配套欠缺,社区自有商业配套形***气尚需假以时日项目具有优越的自然环境和社区园林环境,但位置较偏、配套不全的先天不足也很明显项目分析-总结( SWOT ) 威胁( T) ?区域内同样走高段路线的鼎城的直接威胁?仙桃人对别墅系列高价产品的接受程度和购买力?具有