文档介绍：基于条件价值法的古建筑价值评估
摘要:古建筑不仅具有经济价值,而且具有历史、文化、审美等价值,全面评估其真实价值有利于保护古建筑。以龙山县某古建筑为例,调查民众对该古建筑保护和修缮的支付意愿,采用条件价值法测算古建筑的价值。结是采用经济学的评估方法。如Minors[4]认为古建筑是一种稀缺资源,可近似根据影子价格对古建筑的经济价值进行评估;张祖群[5]、Loomis等[6]则直接采用收益与成本法对古建筑的经济价值与文化价值进行定性与定量的评估;顾江[7]通过公共品理论、委托代理理论和福利经济学等经济理论对古建筑经济价值的形成、变动和特征等多方面进行了探讨;李玲娇[8]则运用模糊数学的相关理论,采用改进的层次分析法和类比法对古建筑的震后价值进行了评估。同时也有部分学者将古建筑等历史遗留建筑作为一种历史文化资源,从环境与资源经济学的角度对其经济价值进行评估。如许抄军[9]、张艳华[10]运用资源环境经济学评估方法对其经济价值进行了评估;Purcell等[11]则从环境感知的角度入手,提出了包括熟悉程度、原型感知及外在风貌在内的文化遗产评价模型。但随着历史文化遗产价值(包括古建筑)研究的进一步深入及各学科间方法的交叉融合,越来越多的新方法被应用于历史文化遗产经济价值评估,其中一类是建立在市场真实性选择基础上的揭示偏好法,如旅行费用法(TCM)和内涵价格法(HPM)。Bedate等[12]、薛明月等[13]采用了TCM对历史文化遺产的非市场价值进行评估,认为该方法可估算历史文化遗产提供的产品及服务的消费者剩余价值;另一类是建立在假设选择基础上的固定偏好法,如条件价值法(CVM)和关联分析法(RA)。谭超[14]、董雪旺等[15]采用CVM对历史文化遗产的使用价值及非使用价值进行了评估。在这些评估方法中,条件价值法和旅行费用法应用最为广泛。尤其是条件价值法自1993年正式被Arrow等[16]领衔的蓝带小组(Blue Ribbon Panel)论证其可靠性,并提出其应用的准则以后,就被当作一种有效的调查公众对公共物品价值看法的工具,主要被运用于空气质量、生态资源、历史文化遗产等公共资源的价值评估。鉴于此,将条件价值评估法运用于古建筑价值评估,以期为古建筑价值评估提供一种可行方法。 1 评估对象
评估对象为湖南湘西土家族苗族自治州龙山县某古建筑,位于里耶古街,街区空间布局合理,街区范围主要包括“七街六巷五行”。该古建筑为清末时期所建,迄今约200年历史,被龙山县人民政府列入县级文物保护单位。该古建筑是由四面山墙围合而成的封闭式三合院落, m2, m2,用途为住宅。
2 评估方法
在现有不动产估价方法中,成本法比较适合评估古建筑的价值。成本法是以开发不动产所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、税金和不动产所有权收益来确定不动产价格的估价方法。成本法适用于无收益又极少交易的不动产对象,以及历史性建筑市场价值与重新购建所花费的成本相关联的情况。一般认为,应用成本法评估历史建筑经济价值最适宜,但在估价实践中还有许多值得探究的地方。成本法是通过房地产开发、销售全过程中应该合理发生的各项成本去解释、进而反求房地产价格,用成本法评估古建筑中单纯建筑物的价值是适用的,但该方法不能较好地估算古建筑中非物质形态的文化附加值,因此存在着一定的局限性。成本法中的房地产价值,等于土地的评估价值加上当前改良物的重建或重置成本,再减去由于功能退化、损坏等各种原因造成的建筑物折旧,因此成本法主要应用于估算新的或相对较新的建筑物的市场价值,而用于估算具有上百年历史、折旧额较大的房地产价值,可能会造成价值的低估。
条件价值评估法是一种典型的陈述偏好的价值评估方法,是利用效用最大化原理,采用问卷调查,通过模拟市场来揭示消费者对环境物品和服务的偏好,并推导消费者的支付意愿,从而最终得到公共物品非经济价值的一种研究方法[17]。通过对一系列假设问题的回答,被调查者表达出他们为获取或储存一定数量非市场物品的支付意愿(WTP),或者不再拥有或完全使用非市场物品的接受补偿意愿(WTA)[18]。根据被调查者在假设市场中表达出的WTP或WTA,建立数学模型,达到为非市场物品估价的目的[19]。
历史性建筑是反映各时期社会、人文、环境和历史的建筑物化实体档案,是人类延续的记忆载体之一,一旦毁灭,其本身凝结的历史、文化、艺术价值随之毁灭且无法再生,因此历史性建筑具有稀缺性和不可再生性,属于资源性资产,其非使用价值难以用货币形式在经济上体现,且具有很强的外部性。本研究估价对象为清末民初的历史性古建筑,具备历史价值、文化价值、旅游价值等,加上历史性问题,该古建筑许多基