文档介绍：《 2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市! 联系 QQ : 1053527879 房地产商域网: http:// 月哈密大营房项目营销策划案 月《 2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市! 联系 QQ : 1053527879 房地产商域网: http:// 3 33 挖掘价值--项目内部地块价值分析 2 发现价值--项目外部市场价值分析 1提升价值--项目整体产品规划分析建议 33 4 兑现价值--项目营销策略及企划推广思路《 2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市! 联系 QQ : 1053527879 房地产商域网: http:// 分、发现价值第一部分、发现价值项目外部市场价值分析项目外部市场价值分析《 2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市! 联系 QQ : 1053527879 房地产商域网: http:// 规划及房地产发展的几个基本因素分析外部市场价值外部市场价值外部市场价值区域现状发展规划房地产市场现状 Q1: 从项目所在大的区域发展看区域价值发展? Q2:从项目所在区域房地产价值看价值发展趋势? 一、我们需要回答的问题—二、我们分析问题的构架—《 2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市! 联系 QQ : 1053527879 房地产商域网: http:// 状区域概况: 哈密市东西长约 404Km ,南北宽约 300Km , 面积 万平方公里,其中国有土地 万平方公里,全市总人口 万人,居住着汉族、维吾尔族、哈萨克、回、满等 24 个民族,其中汉族占 % ,维吾尔族占 % ,全市共辖 19 个乡、镇、厂, 104 个行政村, 5个街道办事处, 45 个居委会以及哈密铁路分局、兵团农十三师、三道岭矿物局、新疆钢铁集团雅满苏矿、七角井盐化总厂等中央、自治区驻哈单位。《 2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市! 联系 QQ : 1053527879 房地产商域网: http:// 状分析◆从上述数据我们不难看出,哈密地区经济正处在跨越式发展的阶段。 2009 年末全地区总人口 万人,比上年末增加 万人,增长 % ,其中常住户 万人,未登记人口 万人,城镇人口 万人,城镇化率为 % ,随着各大型工业的建立和招商引资项目的实施,以及周边县、乡农牧民人均收入的不断提高,截止到今年 2010 年 10 月哈密城区人口数量正在不断的增加,未来几年这一数据将呈几何倍增的态势发展。◆城市人口快速增加带来的一个城市的发展,都会经历这样一个过程,即:人口增多→城区中心居住拥挤→市区中心土地稀缺→城区周边以及郊区土地的供应增加→城市规模不断扩大→房地产快速发展;那么,哈密地区现在正在经历这一过程, 已经逐步完成由市中心的吸纳向市周边辐射的过程,这个过程加大了土地市场的供应量,因此供应量在不断上升,同时,城市人口增多在经济大环境下的居民经济收入稳定导致需求旺盛,而最终导致成交量上升,从此进入良性循环的态势而导致房价的上涨。结论:哈密市城市化进程将随着城市人口的不断增加而进入高速发展期,在这个阶段,伴随城市能源产业的发展和人均收入的提升,区域市场价值将显著提升。《 2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市! 联系 QQ : 1053527879 房地产商域网: http:// 划城市发展规划: 两城、一市,两组团城西、城北重点发展规划两城:指位于哈密城市东边的农十三师和即将要重点发展的新的市政府所在的西戈壁片区。一市:指哈密现有的市区范围。两组团:指阿牙路片区和城北片区。 N 《 2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市! 联系 QQ : 1053527879 房地产商域网: http:// 展趋势城市发展趋势城中:哈密市城中板块是以广场南路、建国路、广场北路、胜利路围合形成的区域,该板块为城市金融商贸物流核心区,人口密度大,商业、金融业、服务业为区域核心产业,成为哈密市重要的消费中心区, 具备城市 CBD 的典型特征,是城市重要的休闲娱乐消费金融中心,板块周边生活配套设施完善,交通便利、板块价值极高。意义:?城中板块作为主城人口高度聚集地,具有典型人口密度高、新老建筑混杂、商业和服务业及生活配套高度完善,与百姓生活息息相关的衣食住行在这一区域表现十分完备; ?城中会随着城市功能格局的不断完善其自身将不断进入良性的升级换代过程,无论是商业升级还是居住区旧城改造,都会随着板块价值的提高而加快改造步伐; ?哈密城中板块价值将会随着格局的完善人口的增加,商业规模和区域改造的完成而进入价值快速提升阶段; 哈密老城区城中板块《 2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市!