文档介绍：XXXXX物业公司内部控制情况
审计报告
2006年7月上旬，审计部按照集团领导的指示对物业公司的内部控制流程进行了评审，评审主要侧重于安全保卫、卫生环境和服务职能等重点工作环节。我们从受理的业主投诉入手，向有关人员进行咨询，并深入专业电工，给日常的维修工作带来影响。
二、环境绿化和保洁卫生方面：
因装修车辆碾压和人员踩踏，小区边角的绿地已出现损坏；湖泊水质差有水草等杂物。
巡查发现有的楼道卫生质量不高，卫生做的不细，临时存车场和小区内有部分死角卫生清理不及时；夏季炎热，垃圾场周围异味很大，且蚊蝇较多。
巡查和监管力度欠缺，没有相应的奖惩激励措施。
保洁人员的招聘存在很大的难度，目前缺员2-3人，xx楼和地下车库无专人定岗工作。
厨房的卫生环境和工作条件比较差，设备亟待改善。
保洁人员对午饭和工资等待遇问题颇有怨言，希望集团能给解决。
三、安全保卫方面：
小区入口的摄像头不清晰；电杆控制系统反应不灵敏，经常出现刷卡后电杆不能自动抬起的情况。
外来车辆出入登记不全。抽取的登记表发现，出口登记记录7月23日和17日、18日记录缺失。
监控室环境欠佳，室内空调已坏，长时间没有得到修理。
保安缺员，目前缺员4-5人。小区流动巡逻人员白天只有2人，巡视力度较差，发现各楼栋大堂门经常不能及时关闭，存在安全隐患；9号楼和15号楼之间没有监控，白天也没有固定岗。
工作检查和监管力度不够。发现个别保安在岗抽烟。
车位仍存在短缺情况，使得没有车位的车辆不能得到妥善的管理，出现过业主侵占车位发生争吵的情况，给保安工作带来难度。
保安的着装不整齐，帽子佩戴不齐。
保安人员提出宿舍环境差，希望给以改善。
四、根据上述情况并结合内控重点环节，提出建议如下：
必须明确房地产售后及物业公司各自的职责权利，双方协调和配合，及时解决工作中的问题，服务好业主。
尽快补充物业急缺人员，保证各岗位工作的有序开展；同时要引进高素质、高水平的物业管理人员，“要将合适的人请上车，不合适的人请下车”，提升物业管理水平。 同时也要不断提高企业的凝聚力，减少人员流失。
建议对员工开展系统的培训。通过培训不仅完善和促进员工自身的发展，提高职业技能水平，还可以随时跟上市场的动态变化，获取最新的资讯，最终为客户提供更专业、更理想的服务，创立物业管理的品牌。
修改和完善各项规章制度，搭建好组织机构和岗位设置，以适应目前管理的需要。制度建立后，要及时跟进有效的检查和监督，制定科学的监督考核机制，做到赏罚分明，提高员工工作***和积极性。
建议恢复工作人员佩戴名牌规定，既可以体现物业公司整齐规范的管理风格，又便于业主和公司管理人员能及时督察岗位工作情况，奖优罚劣，起到激励和监督的作用。
对客户服务方面
明确接待投诉的处理原则，事中处理要及时，要有回馈和跟踪，事后监督到位，保证投诉件件有着落，事事有回音。
一是确定责任人，即谁受理、谁跟进、谁回复。在投诉事宜须其他部门配合处理的，应明确各部门人员的权力和责任，能及时调度有关人员到达现场，提高处理投诉的反应速度。
二是清晰记录。对每一起投诉都要做好详细的记录，通过记录不仅使接受处理的物业管理人员一目了然，而且归档后可以总结投诉处理经验。
三是处理要及时，对一时无法解决的问题，在事先跟业主说明之外，要约时处理，