房地产项目开发流程和业务流程.docx

文档介绍：房地产工程开发程序和业务流程
、我国现行的房地产建立程序〔四大阶段、十个过程〕
阶段
程序
需准备的资料
行政管理部门
取得证书
资金投入
工程建议书
〔申请报告〕
提出工程建立的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、作，工程指标确认，施工图设计组织
等。
施工准备阶段：办理建立工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等
2、开工：
工程建立阶段〔一〕：工程开工，根底开工，主体施工，工程款支付，主体验收等
工程建立阶段〔二〕：内外檐装修材料确定，水、暖、电安装，智能化，通风与空调，电梯安装，
毛坯房竣工验收备案，成品房装修及验收备案，配套施工，竣工结算等
工程销售阶段：办理销售许可证，工程亮相前准备，工程亮相，工程开盘前准备等。
3、开盘：
工程销售阶段：工程开盘进展日常销售
4、清盘：销售清盘
5、入住：
竣工入住阶段：办理住宅准入证，入住准备，物业收房，办理入住手续等
售后及移交：为客户办理产权证、土地证前期手续
四、房地产公司工程开发的内部具体工作流程
获取土地一-工一-盘一-清盘一-住
节
点
工作
阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办
部门
主办岗位
协办
部门
大类
小类
说明
土
地
获
取
阶
段
土地
信息
收集
地块现状图
落实地块具体位置及周边情况
工程部
规划设计条件
落实规划条件，了解限制性条件
工程部
现场踏勘
对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解
工程部
研发部
工程部
了解周边配套情况
了解地块周遍的商业、教育、交通等情况
工程部
了解未来开展规划
了解地块所属区域的规划，对以后工程开发的影响和支撑
工程部
研发部
土地
价值
初判
了解地块的上市方
式和土地款
同土地所有方进展接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整
工程部
了解工程开发本钱
了解当地的建安本钱、政府收费工程和具体情况
工程部
了解当地的房地产市场状况
产品形式、开发周期的安排
工程部
销售部
土地
价值
深判
可行性研究报告
现状图〔四至电子文件〕
工程部
市场深度调研
销售部：参与市场调查，进展地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；研发部：负责协助进展区域市场调研。
工程部
销售部
研发部
工程最终定位
根据以往及周边工程成交客户分析和产品分析等，对工程定位、客户定位、产品定位等，
研发部
销售部
工程部
工程部
提出策略性建议。
本钱测算：针对多个方案进展初步本钱测算、利润率分析及比选
进展工程开发的方案设计和本钱测算。
研发部
本钱
控制部
工程部
销售部
工程部
开发周期及付款方案
各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。
工程方案确定
总经理
各部门
现金流测算
财务部
各部门
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办
部门
主办岗位
协办
部门
大类
小类
说明
土
地
获
取
阶
段
寻找
合作
资金
工程招商报告
〔前期阶段〕
区域宏微观市场研究
工程招商文本中盈利能力分析
明确合作伙伴、寻
找合作方式
〔招商阶段〕
工程商业筹划书
制定工程财务数据
工程部
财务部
合作伙伴确定
制定合作方式、投资回报方式、草拟合同
财务
总监
工程部
财务部
合作方案确定
合作细节确定
工程引资
〔商业方案书〕
签署战略合作协议
行政办：协议盖章，存档。
财务
总监
工程部
合作实施
〔实施阶段〕
合作公司成立及相关手续办理
财务部：协助办理股权、增资等相关财务问题；行政办：工商局办理公司注册。
副总
经理
工程部
财务部
行政办
投标
摘牌
投方案标
工程方案确定
投经济标
确定土地上限
拍卖
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍
卖战术
摘牌
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术
获取