文档介绍：土地估价技术报告项目名称:C市×× 胡同的一宗住宅用地土地使用权出让价格评估受托估价单位: XX 公司土地估价报告编号: XX( 20 15) (地估)字第 XX号土地估价技术报告编号: XX( 20 15) (地技)字第 XX号提交估价报告日期: 20 15年 12月 30日关键词: C市出让 xx 公司二○一五年 XX 公司C市×× 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 1 土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称 C市×× 胡同的住宅用地土地使用权出让价格评估。二、委托估价方单位名称: A企业; 单位地址:略; 联系人: 略; 联系电话:略。三、受托估价方机构名称: XX 公司; 机构地址:略; 资质等级: 略; 机构注册号:略; 法定代表人:略; 联系人:略; 联系电话:略。四、估价对象估价对象为 A 企业名下位于 C 市的一宗住宅用地,位于 C市×× 胡同,地号 XX, 批准用途、规划用途均为 XX 用地, 估价土地面积 2402 平方米, 建筑面积 平方米; 评估宗地实际开发程度为宗地红线外七通( 即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气)宗地红线内七通(即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气)及宗地红线内场地平整。五、估价目的 A 企业以出让方式取得该宗地土地使用权,现想转让该土地使用权。因此, 本次估价目的是为 A 企业出让该土地使用权时提供价格参考。六、估价依据: 略 XX 公司C市×× 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 2 七、估价基准日设定估价基准日为 20 15年 10月 31 日。八、估价日期 20 15年10月20 日至 20 15年11月5 日。九、地价定义: 略根据本项估价的目的和估价对象的特点,我们对本项估价中的土地使用权价格定义如下: 1. 估价基准日: 2015 年 10月 31 日; 2. 土地用途: 住宅用地; 3. 土地开发程度:实际开发程度为宗地红线外七通(即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气)宗地红线内七通(即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气)及宗地红线内场地平整; 4. 土地权利状况:土地所有权为国有,建设用地使用权类型为出让,估价对象已经办理《国有土地使用证》, 该证无抵押等他项权利登记, 土地权利状况完整; 5. 土地使用年限:批准使用年限为 70 年(终止日期为 X年X月X日) ,至估价基准日,剩余使用年限、估价设定使用年限均为 XX年; 其他:略。十、估价结果: 略十一、需要特殊说明的事项: 略十二、土地估价师签字: 略十三、土地估价机构: 略 XX 公司C市×× 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 3 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1. 土地位置状况 2. 土地登记状况 3. 土地权利状况 4. 土地利用状况 5. 建筑物和地上附着物状况二、地价影响因素分析 1. 一般因素一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。影响地价的一般因素主要有:城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。(1 )城市资源状况①地理位置良好。②行政区划良好。③自然条件优越。(2 )房地产制度与房地产市场状况: 略(3 )产业政策良好。(4 )金融政策良好。(5 )城市规划与发展目标(6 )社会经济发展状况: 略 2. 区域因素区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的因素。根据估价对象所处区域的区位特征及估价对象的特点,我们主要从区域概况、商服繁华度、交通条件、基础公用设施状况、综合环境条件、规划条件等方面对影响估价对象地价的区域因素进行分析。(1 )区域概况: 略(2 )商服繁华度: 略 XX 公司C市×× 胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估 4 (3 )交通条件: 略(4 )公共、基础设施状况: 略(5 )综合环境条件: 略(6 )规划条件: 略 3. 个别因素:个别因素是指宗地自身的地价影响因素。估价对象作为城镇混合住宅或商业、办公用地, 影响其地价的个别因素主要有: 宗地位置、用途、面积、形状、宽深比、临街形式、临近道路类型、公交便捷度、容积率、地形地势、用地限制、地质条件、宗地基础设施开发状况等。第三部分土地估价一、估价原则本项评估主要遵循以下估价原则: 1. 供需原则:土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 2. 替代原则:土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据, 估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 3. 最有效使用原则: 土地价格是以其效用最有效发挥为前提的,通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式