【2022精编】【博志成研究院期刊文章】基于美国SUN CITY ARIZONA项目经验对中国.docx

文档介绍：“夕阳红〞托起朝阳产业
——基于美国SUN CITY ARIZONA工程经验对中国养老地产的假如干思考
随着中国社会老龄化程度的不断严重，龙头地产商们纷纷开始关注、研究甚至开展中国式养老地产实践：2006年起万科就开始关注中国养老地产市场所交织，创造了一种完善、有活力的生活方式。
SUN CITY AZ工程中住宅类型多样，包括独栋、双拼、多层公寓、复合公寓住宅等，其中DEL WEBB公司销售主打产品主要为以下四种：
大量的娱乐和商业配套是SUN CITY AZ工程最令人津津乐道的特色之一，工程共拥有7个康乐中心、130家特许俱乐部、各种球类活动场所，尤其是社区内有11个类型各异的高尔夫球场，被人称道为“高尔夫爱好者的天堂〞。在这里娱乐设施宜动宜静，所有老年人都能够找到自己喜好的娱乐方式。
而面面俱到的商业配套更是使整个社区如同一个小型城市一般，几乎居民所有的需求都能够在这里自给自足。
在产品设计上工程更是凸显了作为“老人城〞的需求特色，SUN CITY AZ明文规定：所有居民必须是55岁以上的老人。这里的建筑规划完全满足老年人的需求，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主等。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的平安性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。
多维的运作模式
SUN CITY AZ采取将保险、地产、养老产业融合在一起的商业模式，即养老加地产的开发模式，这种模式将地产开发与创造消费者生活方式结合在一起。保险行业进军地产，买断其居住权，采取酒店式管理，以收取会员管理费用的收益模式进展投资回笼，另一方面还为公司吸收养老保险客户。
SUN CITY AZ工程除了DEL WEBB公司的投资以外，还一直致力于积极引入多渠道的资金流入，以用于不断持续
加强社区整体的优化：有教会、慈善机构募捐的款额；基金会、企业的捐款；社会团体的互助金等款额。其中政府的拨款占相当大的比例，资金主要来自于纳税人的税款和个人预交的社会保险金。此外，其他机构的捐助也起到重要作用。
同时，在引资上，SUN CITY AZ工程高效的商业化运作使社区得以吸引以保险资金为代表的长期资金参与，为社区的可持续运营提供可靠保障。
三、SUN CITY AZ工程给中国养老地产带来的思考
中国飞速开展的老龄化是目前不得不面对的严峻挑战，在我国的养老体制、养老产业都处于初期开展阶段，存在的问题和要补的功课还较多。通过以上对SUN CITY AZ工程的了解和经验借鉴，博志成研究院认为其给中国养老地产带来了几方面的思考：
第一，开发商要转变以往只作为养老地产开发商而非养老效劳供给商的角色定位，养老地产的工程定位要脱离重前期建设轻后期运营的误区
目前中国已经有相当数量的养老地产工程，但在回忆国内养老地产开展时，仍然无法列举出比拟成功的工程。从工程属性及定位的角度来看，目前开发商即使有意转战养老地产，也是延续传统地产开发的思维方式，即认为养老地产工程的中心是户型建设，在有了以符合老年人行动****惯为设计思路的建筑体后，再在其中注入各种元素以求丰富社区生活、提升工程品质。这一模式的症结在于客群定位不清或错误，开发过程重前期建设轻后期运营，建筑过于死板无法满足未来效劳环节灵活多变的需求，无法形成良性循环更