文档介绍：南汇区三灶镇
别墅工程报告
ARUN·安瑞
二OO三年十月一日
目 录
第一局部 宏观市场分析……………………………………02~20
第二局部 某某别墅市场分析………………………………21~34
第三局部 工程环境分析…………供给结构根本合理。而且，由于政府宏观调控和市场机制自我调节的双重作用，某某房地产开发投资行为更趋理性化，商品住房供给结构正趋改善，未来几年中低价位商品住宅的供给量将有明显增加，从而为解决房地产市场开展中的阶段性结构矛盾打下根底。
一是从旧住房改造情况分析，中心城区批准拆迁总量得到有效控制。由于前几年批准拆迁量较多，今年上半年全市实际动迁居民为40862户，比去年同期仍有所上升。但是，由于今年以来适度控制了旧区改造节奏和旧住房
撤除改造总量，上半年批准拆迁居民为36609户，同比下降4038户，下降幅度近10%，这对减缓中心城区高价商品房的上市速度和缓解中低价位商品房供不应求的压力将产生积极的影响。
二是从经营性土地出让情况分析，中低价位商品住宅用地供给量明显增加。，，%。其中，闵行、奉贤、松江、青浦、宝山、嘉定、，%，比例有较大幅度提高。这局部土地可建面积为750万平方米，。
三是从商品房新开工情况分析，中低价位商品住宅的供给比重有所提高。，，%%。全市新开工商品住宅中，内外环线间和外环线以外所占比重进一步扩大，分别到达52%和22%。
2、房地产投资继续快速增长，成为扩大投资需求的重要推动力
今年上半年，，%，%。其中，，%。目前，房地产投资已成为扩大投资需求的重要生长点，有效地拉动了全社会经济的增长。从房地产投资资金来源分析，国有、私营、外商港澳台等投资主体共同推进房地产市场
开展。值得一提的是，外商及港澳台房地产投资额快速增长，和上年同期相比，%，明确境外投资商继续看好某某房地产市场的开展前景。
3、新建商品房供求关系根本平衡，空置量持续下降
从竣工销售比分析，，，两者之比为1：。从批准上市与登记预售比分析，，，：1。上述数据明确，本市房地产市场的供求关系处于根本平衡、协调开展的状态，从而使商品房空置量保持持续下降的态势，特别是商品住宅空置面积处于近年来少见的低位。2002年底，全市空置一年以上的商品房279万平方米，其中住宅134万平方米。至今年6月底，住宅空置量仍呈下降态势，为106万平方米。
4、内外销非商品住房市场并轨的政策效应开始显现，投资与消费明显升温
为了进一步完善全市统一的房地产市场体系，某某自今年3月1日起取消国有土地上的各类非居住房屋租售对象的限制，实施内外销非商品住房市场并轨。今年第二季度，办公楼、商业营业用房等非居住商品房的投入、产出和销售增幅明显，高于商品住宅增长速度。办公楼、，%，%；，%，%。此外，全市登记预售的办公、，比一季度增长714%。
5、存量房买卖面积持续大幅上升，接近新建商品房预售量
存量房地产交易在前几年高速增长以后，2002年的交易量增幅有所下降。但是，今年以来又呈现较大幅度上升的势头。，%。其中，，%；，%。因此，存量房在整个房地产交易中的比重进一步提高，：：1。
从总体上看，某某以土地供给为龙头的市场调控机制逐步完善，房地产市场开展的势头是健康的。下一阶段，我们将根据某某的实际情况，加大宏观调控的力度，努力保持某某房地产市场持续、健康、有序的开