上海湖畔佳苑三期精装国际公寓策划报告.docx

文档介绍：市场篇
一、某某同类产品比较及分析
我们的目标：
让我们的湖畔佳苑三期精装国际公寓成为市场中炙手可热并广受追捧的楼盘。
为此，我们搜寻某某房地产市场中近几年涌现出的名盘，并悉心剖析了与湖畔佳苑三期类似的产品，我们选择了联洋新社区中的米，包括一幢只租不售的酒店式公寓在内共3幢11层的小高层，总户数396套。一房77-96平方米，二房86平方米，三房141-152平方米。
2〕工程亮点：
工程规模不大，但有着很强的个性化需求针对性定位。
一房到三房面面俱到的房型组合，不仅迎合了区域自用客户的需求，而小户型的设计更受到大量投资客的
欢迎，满足各阶层人士购房需求，使工程一开盘即售率一路攀升。
设有屋顶花园。地下建筑4000平方米的高级会所是同类小区中规模最大的，成为“碧云〞楼盘的亮点之一。
2、碧云新天地
发 展 商：金桥出口加工区房地产开展
地址：浦兴路258号
销售价格：售时7000-8000元/平方米
总建面积：24万平方米
物业形态：六幢小高层
绿 化 率：40%
1〕工程介绍：
碧云新天地家园总建筑面积24万平方米，地处金桥浦兴路、长岛路口，周边外环境清静，由多层小高层混合组成，分二期开发。建筑风格清新明快。配备网球场及其他健身设施，同时建有1万平方米的集中绿地。
2〕工程亮点：
坐拥金桥公园，拥有一流的生态环境。
小区内建有国际双语幼儿园、国际生活气息浓郁。
欧陆会所中建有2700平米带温水泳池，300米内庭式休闲长街，满足日常所需。
产品类型丰富，既有错落有致的多层、小高层，又有在金桥地区难得一见的全景观中央叠加别墅。
由迪士尼的设计者——美国泛亚易道公司进展设计社区环境。
富有情趣的景观小品等，使得整个社区处处有景致，放眼皆风景。
区域评述
碧云社区在政府的大力支持下与众多开发商积极参建中，已有许多商业、体育、购物、居住和环境配套设施建成，将碧云社区打造成“最适宜外商投资〞的现代化工业园区以及“最适宜居住〞的国际社区
目前碧云的公寓多为外企主管及职员租赁消费，因此一直是众多投资者热钟的版块，而对资金投资回报前景的看好也使碧云一度成为投资热门。
区域工程04年售价在8000-10000元/平方米，目前一般售价在13000-15000元/平方米。由于租赁市场有经济区带来的客源保证，大市场的宏观调空对其影响不明显。
区域客源分析
购置客户分析
从购置的客户分析中，可以看出，在碧云这个国际社区颇受国外人士的喜爱，声明远播，因此也受到投资者的关注较大，也因此成为境外人士在中国某某置业选择之一。
租赁客户分析
工程的租赁以境外来沪工作的白领为主要客户，且由于区域的地理位置优势，使租赁市场异常炽热，也带动了区域的销售业绩。
万科朗润园
发 展 商：某某万科房地产
地址：中春路、新龙路
销售价格：12000-14000元/平方米
总建面积：12万平方米
物业形态：8-11层小高层和两幢单身公寓
绿 化 率：40%
1〕工程介绍：
朗润园是一级生态型住宅小区创立工程，，总建筑面积12万余平方米，规划有约13000m²中央广场、约4600m²生态水面，产品以花园洋房为主，另有多层、小高层和单身公寓。房型以两房、三房为主。
2〕工程亮点：
提出“某某第一个生态型住宅〞口号。
全装修住宅，社区综合应用26项生态节能新技术。
产品40%采用万科独家产品———花园洋房〔5层，户户带露台花园〕
小区内无地面行车。日式园林庭院，尺度适宜，充分表现人与自然的亲和性。
区域评述
凭借其优异的地理区位与便捷的交通
通路，七宝依托其悠久的历史文化和成熟
的居住配套，成为了闵行高品质楼盘会聚
的高档居住区
区域目前装修公寓售价在13000元/平
方米，别墅联体在14000元/平方米左右，
受到宏观政策影响，高价位的楼盘出现滞
销现象，而普通公寓，价格在8000元/平
方米的由于实际需求量较大，去化速度正
常，而消费者多以外地到某某工作的白领
人士为主，租售两旺。
小结：
通过对上述几个有代表性的高档公寓工程的分析，我们可以找出这些工程成功的共同点：
产品规划设计时多倚重国际知名机构或团队；
强调国际品质和国际化概念；
建筑外观和景观设计大多新颖出跳；
注重人文艺术气氛的营造；
重视产品功能和目标客户需求的契合；
借助品牌附加价值获得额外利润；
推崇科技技术应用和环保主题概念
二、湖畔佳苑三期的SWOT
优势评述工程位于青浦高档住宅小区，周边的业主多为外籍人士，社区气氛较好，有助提高工程的整体品质及支撑工程产品的高档定位。
前两期产品特色鲜明品质突出，工程3期产品定位明确，迎合市场需求