文档介绍：房地产估价师：论房地产居间合同（二）
（一）现状
我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场进展而进展的，与国外一些兴旺国家的房地产市场相比，还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比拟好地促进房地产交易的达成，加快房地产的流通要。单凭付款方式一栏就可表达出其狭隘性和落后性，现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种，还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同标准文本的状况下，国内房地产市场上的合同运作显得特别混乱。于是，一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同，但这些合同的动身点也多是偏向于中介公司一方的，形式上公正实质内容却暗有文章，以到达中介公司利润化的目的。
国内房地产居间合同与香港相比拟而言，香港地产代理监管局作为地产治理部门负责向地产交易者及地产代理人供应多种格式的文本，并且由相关法例强制规定适用该十二种标准文件，如《出售香港住宅物业用的地产代理协议》《购置香港住宅物业用的地产代理协议》、《出租香港住宅物业用的地产代理协议》、《承租香港住宅物业用的地产代理协议》《物业资料表格》、《出租资料表格》等。这种由行政机关对行业进展根本治理的做法对国内房地产行政治理部门有着重要借鉴意义。
立法规定使用格式合同及由相关政府主管部门拟订标准的合同文本是很有必要的，各地方房地产主管部门应当在公正、公平的根底上尽快制订出相关的合同文本供房地产市场主体使用，以制造国内房地产市场有序良性竞争、公正公开、诚恳信用的市场环境。
三、房地产居间合同立法的改革与完善
（一）明确规定房地产居间合同是居间合同中一种，并要与行纪合同严格区分
《合同法》所述的居间合同是个大外延的概念，调整各种形式的居间关系，但房地产中介合同是典型的居间合同。居间合同订立后，居间人在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体，其可以参与双方当事人对合同的商定过程，但不参与合同的订立，也不是任何一方的代理人，而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。这是与行纪合同有着重要区分，行纪人是承受托付，为托付人利益而以自已的名义参与合同订立，直接享有合同权利义务的人，其与托付合同最相类似。
市场上，一些不良中介经常利用行纪名义赚取合同差价，主要手段是二手房的业主开头找中介卖房，双方并未签署任何合同，中介更没有“买下”房屋，只是做一般的代理工作。但当中介找到适宜的买家，谈妥价钱后，房地产中介即与卖方签订一份行纪合同，商定的内容是卖方以肯定的价格将房屋卖给了中介，若中介以高于此价的价格卖出房屋，则差价归中介全部。但实际上，中介根本没有支付房款买下房屋。结果，本应由业主猎取的房款，被中介名正言顺地吃掉了。而买方也相应地受到了经济损失。在这种状况下，房地产行政主管部门的监管就有了“犯难之处”，由于法律并不制止房地产经纪签订行纪合同。但现实中，吃了这种“哑巴亏”的人实在太多，有关治理部门只能够在态度上表示“不支持此种中介行为”、“不鼓舞签署行纪合同”，却不能有法定的措施去订正这种市场行为。考试大房地产估价师