文档介绍：一、包销的操作模式
目前实践中的商品房包销行为的一般做法是：出卖人（多为开发商）与包销人签订商品房包销合同，商定在包销期内，出卖人将肯定数量的（已建成的或未建成的）商品房，在确定包销基价的前提下，交由包销人以出卖人的名义与买受发商委派律师参与包销行为的设定，以实践的角度提高包销合同的签约质量，以克服包销过程中的漏洞和缺陷，避开事后纠纷。
（三）、包销人不按包销合同商定价格销售商品房，是否担当违约责任
依据包销合同，包销人无论是否能将商品房售出，包销人都应按合同商定向开发商付款，未出售的商品房应由自己出资买下。只要没有违反合同商定，包销人依据市场需求和猜测，自动调整销售价格，自愿担当亏损风险，这是他的权利。假如他以超过包销基价的价格出售，则该超额利润部分归他全部；假如他以包销基价的价格出售，则依据双方的商定按比例提取应得部分利润；假如他低于包销基价出售，造成开发商预算利润损失的，则他应向开发商补偿该损失部分。假如双方另有商定，则从其商定。几乎没有开发商会将所开发的全部楼盘都交由某包销人包销，这样明显会大大增加开发商的风险。对包销人来说，也无法一口咽下如此数量的楼盘。因此，开发商通常的做法是将所开发的楼盘的一部分交给一个或数个包销人包销，其它部分自己销售或者找其它中介公司代理销售。这样，就会产生一个问题，假如包销人因自己营销失误或者其他缘由，下调售楼价格，则势必会对开发商销售其它商品房产生消极影响。假如双方对此没有商定该如何来担当责任，一旦发生纠纷，很难获得索赔，由于其损失难以计算，也没有充分的索赔依据。比较可行的做法是，双方应商定包销人可以自主调整包销价的幅度， 超过该幅度又该如何处理的规定。
（四）、将本该由包销人销售的商品房擅自出售，是否应当赔偿包销人的
损失
《解释》第 21 条规定“出卖人自行销售已经商定由包销人包销的房屋，包销人恳求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有商定的除外。”所以只要在包销期限内，开发商就不得自行销售，否则构成违约，包销商就可以依据以上规定来主见权利。但对于包销人因开发商自行销售包销房屋而产生的损失都包括哪些，本条没有规定。为爱护自己的合法权益，包销人可要求开发商在包销合同中明确商定，一旦开发商违约，除盈利应归包销商全部以外，开发商还应赔偿包销商因此而患病的其他损失。
、开发商以高于包销人与买受人商定的销售价格将商品房售出；
包销人与买受人就对某商品房的价格达成协议，商定销售价格，但买受人又与开发商签订商品房买卖合同，开发商以高于包销人与买受人商定的销售价格将商品房售出。此种状况，假如是开发商的失误，包销人向开发商索赔其溢价损失，法院应予以支持。假如是开发商的有意行为，则包销人不但可以向其索赔溢价损失， 还可以要求开发商担当因其该行为给包销人带来负面影响的责任。
、开发商以低于包销人与买受人达成的价格将商品房售出；
开发商以低于包销人与买受人达成的价格，擅自向买受人销售商品房。此类状况一般消灭在商品房销售疲软时。开发商这样做，是顾虑到包销人的商品房销售滞后所带来的风险。但开发商的行为严峻侵害了包销人的利益，开发商不但应补偿给包销人本应获得的利润，且还应担当该行为对包销人的市场销售产生不利影响所带