文档介绍：房地产之上海海湾别墅营销推广策划方案
房地产之上海海湾别墅营销推广策划方案
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0万的中高档别墅，占总供给量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华
型别墅分别为15%和12%。从价钱上看，上海别墅市场的产品构造与消费构造基本符合，不存在大的构造性矛盾。
2、市场需求状况剖析
房地产之上海海湾别墅营销推广策划方案
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——短期内需求增长有限
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目前上海约1700万人口，以5口之家计算，约有340万个家庭单位。按照现有人均收入水平，联合国际老例来统计，将
有2％的家庭购买别墅，这样仅上海本地就蕴藏着6－7万套别墅的消费能力，它还未包括来自港台地域及周边省、市的购买者。而目前上海别墅上市的总量还不到万套，仍旧有较大空间。
但另一方面，目前上海市住宅市场一年近两千万平方米的销售量也只能保持三年左右，按中房指数办公室去年末的检查数据剖析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供给量还有一定差距（联合上述，上海房地产市场2~3年内要消化近一千万平方米的新建别墅，则平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上）。
因此，长久看好的别墅市场在短期内显然是供过于求。上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供给顶峰
期。本次调研表示，今年上半年开盘的别墅项目就不下30个，短期供给量的增长速度超过了需求量的增长速度。
对本项目而言，前期的市场定位变得尤为重要，怎样在现今纷杂的竞争场面中实现收益最大化并确立初步的品牌基础，市
场定位的正确与否为根本之因素。
3、市场前景预测
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从需求构造的角度剖析，上海目前别墅市场较之从前有了质的飞腾，别墅生活不再是可望而不可及的贵族生活的标志，正
在悄悄走入普通百姓的生活。2001年，上海别墅市场的销售面积、销售金额在整个商品房销售比率逐步上升。
而随着上海人均GDP的逐步增长（到2001年已打破４５００美元），及加入WTO后汽车价钱的下降、市政交通建设
的不断完善，随着第二套住宅时代的到来，时间、空间和距离有了新的观点，人们的居住理念发生了重要的变化，别墅生活将
越来越为更多的购房者所接受，市场前景看好。
二、发展态势综述
、产品设计趋势
——规划
采用点状、流线型的布局形式。别墅的绿化重点抛弃了中心围合的景观控制论，而以散点布置，保证一户一景的绿化配比。
——房型
目前上海新开别墅的户型构造都比较科学，款式多样，构造都较为简略，主力面积控制在250平方米。
主流构造为一楼为公共空间，二楼为私人生活空间。
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部分别墅项目采用错层，使空间的利用更加人性化，功能的区分更细。面积：联体—200平米左右，独立—300平米左右
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——配套
双车位（主人车位+访客车位）
二套全入口中央空调（水冷型）
智能型热水供给器
老年居室和太太书房
地下家庭影视娱乐厅
SPA
——建材
门窗采用环保型隔热桥***碳烤漆工艺
室内管道全部铜管铺设。
红外线防盗和***报警、紧迫呼喊系统2、细分物业简述
——独立别墅
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上市量：约占全部的10%。
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房地产之上