文档介绍：房地产雅园销售总结
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问题构建
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属性判断
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解决建议
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项目调研
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执行评估
报告结构
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客户分析
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一、项目属性判断
本案
体育公园
力，借鉴深圳中心区升值历程，租金回报预算等。物料支撑：楼书、区域模型；展示：样板房、大堂、示范园林展示。
■城市新生代客户：形象吸引，中心区未来发展前景展望。物料支撑：楼书、区域模型；展示：样板房、大堂、示范园林展示。
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二、问题二解决建议：
问题二：虽然开发商的价格追求偏低，在满足销售速度的前提下，如何能充分挖掘物业价值，挑战价格新高？
一、定位思路转换，从经济型住宅向投资性住宅转换。
——巴菲特投资理论VS雅园
1、投资自己熟悉的行业；
●“衣、食、住、行”，房地产行业与生活休戚相关
●投资者对房地产行业不抗拒，有一定认识。
2、投资一个公司，即要熟悉又要信得过；
● TCL集团，中国百强企业。
●TCL集团，中国电子百强企业前三甲。
3、投资一个趋势；
●惠州经济增长速度领跑珠三角。
● 惠州房地产进入快速发展阶段，房价珠三角低谷。
4、投资稀缺资源；
●地段稀缺，CBD一级辐射地带。
●产品稀缺，国际标准HOUSE
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二、问题二解决建议：
以上数据以各片区中心位置的物业为基准
二、江北片区投资回报率高于其他片区，江北是具有投资价值
问题二：虽然开发商的价格追求偏低，在满足销售速度的前提下，如何能充分挖掘物业价值，挑战价格新高？
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二、问题二解决建议：
（税后租金 -月供）Ｘ12
首期款
=
投资回报率
参考市场租金：一房一厅（37平米）1000元/月（27元/平方）
贷款年限：20年投资 回报率：8% 首期付款：3成
——项目实际销售均价将根据客户情况制定
三、投资性定位价格测算，均价测算：3088元/平方米
问题二：虽然开发商的价格追求偏低，在满足销售速度的前提下，如何能充分挖掘物业价值，挑战价格新高？
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二、问题二解决建议：
顶级豪宅：帝景湾 6300
5000
4000
3000
2300
CBD 中心区豪宅：丽日百合家园 4100
中档楼盘：金裕碧水湾、雅庭园 3200-3600
普通住宅：嘉和名苑二期， 君华府 2600-3000
低价楼盘：现代华庭、嘉和名苑一期1800—2300
本项目经济性定位价格：
2800元/平米
本项目投资性定位价格：
3000元/平米以上
——最终价格表以客户测试为准
四、投资性定位价格市场占位
问题二：虽然开发商的价格追求偏低，在满足销售速度的前提下，如何能充分挖掘物业价值，挑战价格新高？
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二、问题二解决建议：
10万
70万
60万
50万
40万
30万
20万
一房
二房
三房
丽日百合
雅庭院
嘉和名苑
50-70
40-60
28-45
TCL雅园
投资定位
TCL雅园
经济定位
24-35
18-25
10-15
20-30
8-12
14-22
问题二：虽然开发商的价格追求偏低，在满足销售速度的前提下，如何能充分挖掘物业价值，挑战价格新高？
四、投资性定位价格市场占位
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二、问题二解决建议：
突出本项目的区域价值优势（中性、国际）
突破经济性定位的价格壁垒，充分挖掘物业价值， 实现利润最大化
五、形象领先，刷新项目认知： ——“CBD半英里”
问题二：虽然开发商的价格追求偏低，在满足销售速度的前提下，如何能充分挖掘物业价值，挑战价格新高？
本项目
狐狸城
丽日购物广场
双子星国际商务大厦
德赛大厦
***国际商务大厦
投资大厦
市政府
德威大厦
黄冠酒店
TCL雅园
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问题构建
1
属性判断
4
解决建议
2
项目调研
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执行评估
报告结构
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客户分析
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TCL
TCL雅园营销总控图
2019年
定位报告
物业发展建议
规划设计沟通
产品细部设计沟通
营销策略总纲与执行报告
售楼处设计沟通
样板房设计沟通
广告设计沟通
翠园分展场起用
售楼处落成
现场形象墙出街
地盘包装到位
开始集团推广
开始认筹
选房方案提交
雅园封顶
开始算价
优惠收缩
包装更新
开盘广告出街