文档介绍：1 目录引言第一部分市场解构基本描述项目 SWOT 分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略 2 价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心 VIP 营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与 LOGO 推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署 3 阶段销售周期划分及策略附录 4 引言对于华府项目的市场研究,是一件富有***与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性,决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度,更具有与生俱来的冲击力: 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清,并且富有执行性? 如何从种种困难与矛盾中找出正解,解决变数及不确定的风险? 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成,打动市场的市场攻击体系? 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台,实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系? 一个项目的推广成功,需经多方面努力及细致铺排,而这些工作必须经多方面的专业人士担当,本项目的市场定位,形象包装,广告及宣传策略等工作,均需严谨地执行。本策略,仅做概要性阐述,并将随市场变化情况适时调整。房产是开发商品牌的载体, 产品的定位与开发理念, 需与开发商的经营理念相一致, 才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则,也是立足业界、长远发展的根本;“感 5 动六安”是开发理念的核心, 指对人性的关注, 体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀;“品位”指产品质量方针和品质保障。 6 策划目的 1 .树立产品品牌,体现华府项目的三个价值: 中心区——六安政务文化核心区和未来商业中心区; 升值空间——华府项目及项目区域具有很大的升值潜力; 新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。 2 .使产品具有较高的市场认可度,保证产品顺利去化。 3 .以成功的项目操作和品牌树立,打造开发商在业界的良好品牌形象,为开发商的后期开发铺平道路。策划思路详细请参阅《六安华府项目整合营销推广系统方案逻辑图》 7 第一部分市场解构基本描述六安市地理位置优越,临近合肥市,为皖西地区的中心城市,区域人口规模较大,城区人口近 30 万; 六安历史悠久,自然资源及旅游资源丰富,又为红色老区,在政策上得到国家的倾斜和支持; 六安交通便捷,宁西铁路的贯通将有力带动区域经济的发展,对本项目产生极大的利好; 六安经济平稳增长,增速较低,年增幅约为 % ,在安徽省各地级市中处于第三集团,经济实力及居民消费能力有限, 2003 年城镇居民可支配收入 5139 元,为安徽省最低水平,低于全省平均水平 元; 六安是劳务输出大市,全市外出务工人员达到 107 万人,其务工所得为六安市居民的一个重要收入来源,返乡置业者为一潜在的有效需求群体; 旧城改造以及行政新区的建设是六安城市建设的推动力;也是推动当地房地产业迅速发展的主要动力。项目介绍 1 .地块四至 8 北面:北依佛子岭路与 27 万方的天盈星城相望; 西面:西临解放南路和安徽水利投资开发占地 600 亩的 24 万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城; 东面:东接天盈星城新地块和六安行政服务中心; 南面:南靠 312 国道和规划中的森林公园并紧贴六安火车站; 2 .主要规划指标土地面积: 261931 平方米。用地性质:住宅用地。容积率: 。建筑退让: 退让佛子岭路 25米, 解放南路 40米, 退其它道路不少于 5米, 商业仅沿解放路布置, 其他道路不得布置对外的商业门面。 3 .地块周边规划项目所处位置为南部新区, 除规划建有市府办公区外, 还将建设一所小学、体育运动中心、华山综合城、汽车南站及 312 国道旁森林公园等公共设施,项目旁安徽水利投资开发占地 600 亩的 24 万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城正在建设,东面天盈星城新地块也准备建造一高端产品——别墅住宅小区。 4 .周边配套设施档次与项目档次存在差异,有待提高 9 ⑴. 目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营, 无法满足项目住宅中高档品位的需求,需要全面提升; ⑵. 项目距市中心 3 公里,7 路和 201 路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显, 紧靠 312 国道, 向东可达合肥,向西可通河南,紧邻火车站,而且车站近期开通客运将大大带动本项目周边的人气; ⑶. 教育、医疗等社会配套严重不足。⑷. 其他配套设施现状; 1. 政府机构:项目东面临近六安行政服务中心和市委市政府新办公大楼。 :项目北面有六安六中、交通小学和国防科技