文档介绍：让地产基金保持“天使”美誉
蔡恩泽 日前,从刚刚拉下帷幕的2011博鳌房地产论坛传出令人欣喜的信息:当开发商与严控政策僵持对峙之时,地产私募基金恰如天使一般粉墨登场,给扑朔迷离的房地产市场注入了新鲜活力。
(一)应运而生让地产基金保持“天使”美誉
蔡恩泽 日前,从刚刚拉下帷幕的2011博鳌房地产论坛传出令人欣喜的信息:当开发商与严控政策僵持对峙之时,地产私募基金恰如天使一般粉墨登场,给扑朔迷离的房地产市场注入了新鲜活力。
(一)应运而生
眼下,中国房地产市场呈现四大特点:一是开发商仍在顽强地对抗着房产新政,中小房企虽说半死不活,甚至有“跳楼”的迹象,但资金实力雄厚的大企业却死扛着,楼市仍在晃荡徘徊;二是国家银根抽紧,房地产以往的融资渠道诸如信贷、IPO、发债、信托等在严厉监管之下纷纷受阻,银行不再是开发商的提款机;三是炒房团和其他游资在政策挤压之下,风险加大,纷纷撤出楼市,数万亿规模民间资本在信贷紧缩和房地产调控的大背景之下,正在寻找新的出口;四是在二三线限购5大标准出台的压力下,房价有所回落,但随着城市化进程的加快,购房刚性需求依然存在,市民持币待购的欲望还很强烈,房价仍有攀升的势头。
在此情势下,地产私募基金应运而生。
对于中国来说,地产私募基金是一个新生事物,它是民间资本、个人投资人、机构投资人以有限合伙制这种组织架构形成的新的资本运作模式。来自清科研究中心的数据显示,。2011年仅第一季度,。随着地产私募基金运作模式更加成熟,地产私募基金将会呈现爆发性增长,而未来中国房地产业的王者之师,或许就是那些建立了私募融资渠道的房地产企业。
(二)天使和魔鬼的双重角色
一直以来,地产私募基金总是被认为是与开发商合谋或者穿同一条裤子的。其实,地产私募基金可以发展成为开发商融资渠道,但是人们更希望其成为普通民众的一个投资窗口。
传统的民间资本急功近利,注重眼前利益,主要投资房地产需求端,即直接购买已开发的房地产物业,如住宅、写字楼和商铺等。但在房地产调控之后,由于限购,民间资本已经无法随心所欲的购买房产。伴随民间资本投资房地产规模不断扩大,其目光越来越远大,投资形式也呈现多样化趋势,并逐步从需求端转向供应端,如直接投资房地产项目。地产私募基金能够整合各方投机性游资,进行有理性的战略转移,即从炒房的短期行为向投资房地产项目的长期行为转移,增加房地产市场有效供给,平抑市场刚性需求与有限房源的矛盾,符合国家对民间资金的政策导向,符合房地产新政的召唤,因而必定是大有作为的。住建部政研中心最新发布的“民间资本调研报告”指出,超万亿山西民间资本正悄然转向房地产基金。
日前,国内首支商业地产基金高和投资“闪电式”收购了约1万m2的商业地产,其客户对象恰恰是资金保值类客户。事实上,自2010年底以来,高和投资的并购金额已达20亿至30亿元人民币。种种迹象都显示住宅投资性资金已经转向,通过商业地产保值大受青睐。但是,由于受到私募基金的劣根性的影响,如果对地产私募基金不加规制,不予引导,天使也会变成魔鬼。风险和利润比肩而立,私募基金是个追逐高利润金融巨兽,因而其风险也很大。