文档介绍：城市综合体的研究和规划案例分析
城市综合体的研究和规划案例分析
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城市综合体的研究与盈利的项目， 它
为综合体供给流动的“居住”人口和活动的人，并供给娱乐设备和夜
间服务， 24 小时的服务使项目保持长久的繁华并增添其活力。
n 休闲活动广场。 休闲文化广场、 公园会给城市综合
体，形成一个缓冲区，能够齐集人气。
n 其余公共商务活动功能 。如会所、展厅、电影院、
交通枢纽等。
备注：往常所有具备这些功能的城市综合体比较少， 这点与商业的经济利益有直接关系， 关于盈利性不高或非盈利性的功能空间， 开发商往常不考虑。
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4、 城市综合体的选址标准
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城市综合体的选址也是特别重要的，假如选址不妥一味最求大而全，这就会给开发商带来深重的代价，往常选址要注意：
n 第一一定有足够的人流和花费基础， 人口流动量应当在 10 万/ 天以上。
n 其次一定有商圈基础，应当在城市中心区。
n 其三一定代表一个城市的经济增添点地区。
n 最后城市的经济水平能够支撑高集约的商务办公、
酒店住宿花费、 公寓居住以及商业等物业的终端花费， 同时人均花费达到相当的水平，人们的生活水平能够大批的进行这类终端花费。
5、 城市综合体对开发商的要求
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n
模上看，小规模在
对开发商资本实力的要求。 城市综合体从建筑的规
20-30 万平米，大规模在 60-80 万平米；从建筑的
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功能品位看，主要都是大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高
档住所及公寓。 从投资周期看， 大型购物中心及五星级酒店往常要长
期拥有，只有写字间及公寓、住所能够开发后迅速变现。所以对开发
商的资本实力要求较高。 如杭州万象城建筑面积 55 万平米，将以“万
象城”购物中心为中心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级
酒店、高档公寓及住所等功能为一体的都市综合体， 总投资估计超出
40 亿元人民币；北京万达广场总建筑面积 52 平米，是集高级公寓、
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五星级酒店和 5A 级写字楼以及包含多个大型外国商业品牌店的大型购物中心于一体的城市综合体，总投资 40 亿元。所以说城市综合体项目比较合适的开发商是实力雄厚的公司、 财团或背后有基金支持的大公司。比方，万达公司由麦戈理万达基金支持。 “华润置地”由拥有多家国内外上市公司的华润公司强盛资本支持。 凯德置地由拥有嘉茂、嘉康和雅诗阁三个房地产信托基金的新加坡嘉德置地公司支持。
n 对开发商开发节奏的要求 。城市综合体作为高投
入、多功能、多业态、大概量建筑群对开发商开发节奏要求分期开发。往常先开发能够拉动项目价值及能够回收资本部分， 再经过品牌提高
及资本转动开发其余部分。如杭州万象城一期启动的是近 20 万平方米的商业和 10 万平方米的住所。二期启动的是酒店及写字间。中国国际贸易中心一期开发高档酒店， 二期开发甲级写字楼、 公寓以及大型商业购物中心，三期又是甲级写字楼、酒店和商业，基本是拥有。
n 对开发商配套资源及经营能力的要求 。城市综合体从功能上一般包含大型购物中心、 五星级酒店、高标准写字间及高级公寓或高级住所。开发商能否具备配套资源及经营能力也是一个重要课题。比方能否拥有大型商业中心的管理能力及大型品牌主力店、 旗舰店招商资源？能否拥有五星级酒店管理能力或酒店管理战略合作
伙伴？能否拥有大型写字楼管理经验或大型物业管理战略伙伴？能否具备数十万平方米建筑群综合营运管理能力？上述各方面都是制
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