文档介绍：1房地产估价湖南城市学院城市管理学院李军 2 第一章第一章房地产和房地产价格房地产和房地产价格?1、房地产的概念?2、房地产的特性和类型?3、房地产价格?4、影响房地产价格的因素 3 第一节第一节房地产的概念房地产的概念 房地产的定义房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权利。是实物、权益、区位三者的综合体。房地产实物(土地、建筑物、其他定着物) 其中:土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。 4 第一节第一节房地产的概念房地产的概念 房地产的定义其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能的物。如种植在地上的树木、花草,埋设在地下的管线、设施, 在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。 5 第一节第一节房地产的概念房地产的概念房地产权益: 是指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益和收益, 权利:中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。房地产区位: 区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系,除了地理坐标位置,还包括可及性,与其他地方往来的便捷性,与重要场所的距离,周围环境、景观,在城市或区域中的地位等。其中,距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在,人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。 6 第一节第一节房地产的概念房地产的概念 、权益、区位对房地产价值的影响 1、不同类型的资产,实物和权益对价值的影响不同?一般的有形资产主要是实物的价值;如咖啡、衣服?一般的无形资产主要是权益的价值;如知识产权、商标权?房地产的实物和权益在价值决定中都很重要 2、区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的区位条件的差异必然导致房地产价格(价值)的极大差异。 7 第一节第一节房地产的概念房地产的概念 房地产的存在形态房地产虽然包括土地和建筑物两大部分,但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产,单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产,是房地产的一种存在形态。归纳起来,房地产有下列 3种存在形态: (1)土地,如对空地的估价。(2)建筑物,如对火灾发生后建筑物的损失评估。(3)房地,最常见形态的估价。 8 第一节第一节房地产的概念房地产的概念为了避免引起歧义,我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词,其含义分别下: 1.“房地产”:可指土地,也可指建筑物,还可指土地与建筑物的合成体。 2.“房地”:专指土地与建筑物的合成体,如说房地价格时,此价格既包含土地的价格,也包含地上建筑物的价格。 3.“土地”:仅指土地部分,如说土地价格时,此价格不含地上建筑物的价格。 4.“建筑物”:仅指建筑物部分,如说建筑物价格时, 此价格不含建筑物所占用的土地的价格。 9 第一节第一节房地产的概念房地产的概念 土地的含义 1、土地的含义土地是指地球表面及其上下一定范围内的空间。 2、土地利用的限制 ( 1)土地权利的设置及其行使的限制 ( 2)房地产相邻关系 ( 3)土地使用管制地心地下空间地面· 地上空间 10 第一节第一节房地产的概念房地产的概念 1、实物状况:坐落、面积、形状、四至(对其描述的顺序最好为东、南、西、北)、地形、地势、土壤、周围环境、景观、地质和水文状况、土地条件 2、权益状况:土地所有权、土地使用权、使用现状、土地使用管制: 对于城市建设用地,土地使用管制即为城市规划限制条件, 主要包括: (1) 土地用途; (2) 建筑高度; (3) 容积率; (4) 建筑密度; (5) 建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度); (6) 建筑间距; (7) 绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例);(8) 交通出入口方位; (9) 停车泊位; (10) 建筑体量、体型、色彩; (11) 地面标高; (12) 其他要求。