文档介绍：房地产专业知识培训内容
房地产基础知识
第二章建筑基础知识
房地产基础知识
第一节:房地产基本概念
一、房地产:
1、定义:
房地产又称不动产,是指土地及定着在土地上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。从房地产存在的自然形成上来看,主要分为两大类,即土地和建成后的物业
2、房地产业与建筑业的区别:
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业,它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业
3、房产、地产两者间的关系及差异:
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物;地产是指明确了土地使有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地段),又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。
A、房产与地产之间存在着客观的、必然的联系,主要包括几个方面:
1)、实物形态上看,房产与地产密不可分
2)、从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格
3)、从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系再一起的
B、差异包括几个方面:
1)、二者属性不同
2)、二者增值规律不同
3)、权属性质不同
4)、二者价格构成不同
二、房地产产权
指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权,以及由上述权利产生的他项权,如抵押权等
1、房屋的所有权
为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利
2、土地使用权:
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用
3、注:
房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中,开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售,但像属于小区绿地等部分的公建,对购房而言,就不具备产权的概念
三、房地产特性:
1、自然特性:
a、位置的固定性或不可移动性(房地产地域的差异性)
b、经济寿命的可延续性(房地产使用的高值耐久性)
c、资源的有限性
d、不一致性(物业的差异性)
2、经济特性:
a、资金密集性
b、相互影响性<能从周围社区环境(公益设施)的改善中获得利益>
c、易受政策限制性
7、房地产的保值增值性(注:房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地,主要是由于城市土地的性质决定的,土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态)
四、影响房地产需求和价格的因素:
1、收入的变化
2、银行存贷款利率的变化
3、对未来的预期
4、政府政策的变化
五、房地产市场的分类:
1、按区域范围划分
这是根据房地产的不可移动性受制于地区性的需要,决定了房地产市场是区域性市场,实际也就是将房地产市场按其所覆盖的区域范围分类,如上海房地产市场、深圳房地产市场
2、按房地产类型划分
a、住宅 b、商业 c、写字楼 d、工业 e、酒店
3、按照楼宇高度划分
a、低层 b、多层 c、小高层 d、高层 e、超高层
4、按房地产交易市场划分
a、一级市场(土地)指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场
b、二级市场(新房)指土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易
c、三级市场(二手房)指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易
六、三通一平:
指房地产综合开发施工结构的基础工程要求,内容包含通水、通电、通路和平整场地,是房地产基础用地开发的最低法定要求
七、七通一平:是指通水、通电、通路、通排水、通排污、通通讯、通煤气及场地平整。使二级开发商可以进场后迅速开发建设
八、五证两书:
1、《国有土地使用证》
2、《建设用地规划许可证》
3、《建设工程规划许可证》
4、《建设工程施工许可证》
5、《商品房预售许可证》
6、《住宅质量保证书》
7、《住宅使用说明书》
九、房地产市场中土地使用权出让方式:
1、协议
2、挂牌
3、招标
4、拍卖(后续会多采用