文档介绍：第三章房地产专业基础知识
一、房地产的概念
狭义概念:指土地和地上的建筑物。房产+地产
地产:土地财产,指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等,土地使用年限为70年、50年、40年不等。
房产:指土地上建筑物,包括住宅、仓库、厂房和商业机构、文化教育、体育及办公用房。我们以后接触的主要是商品房和安居类的经济适用房。
4、房地产:是指土地、建筑物及附着土地、建筑物上不可分离的部分,房地产由于其位置固定,不能移动,因而往往又被称为不动产。
商品房:包括住宅、公寓、别墅、写字间、商铺等;经济适用房主要是安居住宅。
6、近年房地产领域又出现了“物业”这一概念,所谓“物业”实质上是我们通常所说的房地产,所以,房地产、不动产、物业是同一事物的不同称呼。它包括国有土地使用权的出让,房地产的开发和建设,房地产的转让、出租、抵押等经营活动,房地产的中介服务,物业管理等内容。
二、房地产开发用地情况
对房地产开发用地实施管理,是依据《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》等有关法规进行的。
1)、在我国现阶段,按照有关法律法规的规定,取得土地使用权的途径有:
A、通过行政划拨取得(含征用集体土地)。
B、通过国家出让方式取得。
C、通过房地产转让(买卖、赠与或者其他合法方式取得,也称房地产二、三级市场。
D、通过土地或房地产租赁方式取得短期有条件的土地使用权。
土地使用权出让的方式有招标、拍卖和协议出让三种。
2)、土地使用权的出让年限如下:
A、居住用地70年;
B、工业用地50年;
C、教育、科技、文化卫生、体育用地50年;
D、商业、旅游、娱乐用地40年;
E、综合或其他用地50年;
3)、产权类别与功能类别:
A、产权类别有:商品房、福利房(公积金)、集资房、私房及侨房、农民房及宅基地。
B、功能类别有:住宅楼、写字楼、商业用房、工业厂厦。
4)、商品房项目预售要符合以下条件:
A、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
B、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得《土地使用权证》;
C、持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》,并已办理工程质量和安全监督手续;
D、已确定施工进度和竣工交付使用时间;
E、已在项目所在地银行开设商品房预售款专用帐户;
F、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
5)、东莞市城市房地产发展小史
我们将其发展分为初创阶段、成长期和成熟期三个阶段。
A、初创阶段
无法可依,摸石头过河。无任何的策划,无任何的广告宣传,只是张贴红纸广告,或口头宣传,口头答应,程序非常简单,因此就有了房地产的雏形。
B、成长期
楼宇供不应求,价格上扬。此阶段消费者完全处于被动盲从的局面。
C、成熟期
法规健全,买家理性。宏观调控以后,房地产市场大量积压,泡沫破灭,面对未来,积压的价格回归,新上项目注重买家口味,消费者扬眉吐气,房地产商精益求精,进入现在的营销时代。
三、房地产市场的构成
1、一级市场:是土地使用权出让的市场(出让方一定是国家)
2、二级市场:是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场。
3、三级市场:(二手房市场)是购买房地产的单位或个人再次将房地产
转卖或出租的市场。
四、项目开发有关单位说明
1、发展商:指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。
2、投资商:(指投资组合)实际向该项目投入资金的单位。
3、承建商:负责房地产项目建筑施工的单位。
4、监理单位:整个项目建设过程中负责监督其质量的单位。
5、代理商:指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介机构。
五、房地产专业名词解释
(术语篇)
1、生地:指已经完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地,该建筑用地无基础设施,或有部分基础建设设施,但尚不具备完全的三通一平条件,同时地上待拆除的房屋、建筑物尚未搬迁拆除。
2、毛地:指已经完成土地使用批准手续,具有三通一平或者条件更完备的基础设施,但未进行动迁的可用于建筑的土地。
3、熟地:指具有完善的基础设施,七通一平,可用于建筑的土地。
4、三通一平:是指施工现场达到路、水、电通和土地平整。
5、七通一平:是指施工现场达到路、上水、污水、电、电讯、煤气、热力通和土地平整。
6、宅基地、自留山、自留地:指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用地(原意是作为村民自用)。自留山和自留地是农村集体经济组织分配给村民长期使用的土地,主要作农、林、牧、渔业等生产。
7、商品房:有合法产权,购买后能能领取《国有土地使用证》及《房屋所有证》或《房地产证》的住宅,业主有自由依法买卖转让、租赁权利。
8、住宅:主要作为居住用途的物业,每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间,并设有独立水、电、煤气表