文档介绍：目录
一、 商品房买卖合同纠纷概述 1
（一） 商品房买卖合同纠纷的概念和特征 1
（二） 商品房买卖合同纠纷风险的认定 2
二、 商品房买卖合同的效力风险思考 2
（一） 预售许可无效情形下的买受人注意义务风险 2
（二） 借to seek relief means. It can be seen from daily life that disputes over commercial housing sales contracts are common at present. It has become the focus of social problems to be solved. In this paper, we will study and discuss the reasons for breach of contract, the way of compensation for breach of contract damage, the limitation and scope of compensation and other issues in the risk of commercial housing sales, hoping to improve the relief way and system of risk in the process of commercial housing sales. Keywords: Business contract； dispute； legal effect
一'商品房买卖合同纠纷概述
（一）商品房买卖合同纠纷的概念和特征
房地产买卖纠纷的概念是指围绕房地产买卖而发生的房地产权益争执，包括 因欺诈问题、合同的不适当履行问题、房屋实际面积问题、预售问题、房屋质量 问题等而产生的纠纷。本文讨论的房地产买卖纠纷是指在商品房第一手买卖中的 纠纷，从纠纷出发，思考纠纷中存在的风险和对应的解决办法。
房地产买卖纠纷主要特征有以下方面：
1、 纠纷中牵扯内容的广泛
就目前的社会发展情况来看，以房屋买卖为首的不动产交易市场早已经成了 中国经济的重要支柱产业。随之而来的，是与房地产买卖行为高度伴随的各种行 为的纠纷。比如有房屋履行交付的纠纷、有产权证的办理纠纷、有对认购书协商 不一致的纠纷、有对惩罚性赔偿责任争议的纠纷等等。
2、 涉及主体复杂
由于商品房的买卖过程中，买卖双方的交易行为往往不仅涉及双方，往往还 涉及到如房屋买卖的中介机构、办理各种手续的政府机关、负责办理房贷业务的 银行等许多主体。在其中的每个主体，都有自身的利益诉求，或求效率，或求利 润。这便让不动产交易市场本身变成一个多主体参与的领域[1] 0
3、 纠纷性质具有特殊性
在商品房买卖中，产生合同纠纷的案件的性质往往具有敏感性、群体性的特 点。在买卖过程中，出卖人通常面对着在利益上有一直诉求的众多购房者。对个 别购房者纠纷的不善处理，往往会引发群体的连锁反应，甚至会恶化成波及广泛 的群体诉讼。对于绝大部分的普通人来讲，买一套商品房往往是其此生中最大的 几笔消费之一，倾注了整个家庭的力量，一旦购置商品房的事情不能妥善处理， 买受人过于不满，容易导致围堵、冲击售楼部的事件发生，极大地影响社会管理 秩序。而对于出卖人企业来讲，房地产开发竞标、建设施工等行为要投注大量的 资金,一旦发生大量房屋买卖纠纷，往往会导致企业现金流出现巨大的运转困难, 企业会陷入一个困难的境地。因而，若买卖合同的纠纷无法得到妥善处理，将会 给社会带来不安因素，影响人民的幸福生活。
（二）商品房买卖合同纠纷风险的认定
首先，商品房在今天的定义中，指的是由房地产企业已经建设完毕的或者正 在开发途中尚未完全竣工的房屋，在法律层面具有它特殊的名词意义，其他种类 的不动产房屋包括那些由单位建设而出售给本单位职工的房子、还有以农村宅基 地为基础建设的农村房屋等建筑都不属于本文中的商品房的范畴⑵。
其次，商品房的买卖次数分两种，一是一手房买卖，二是二手及以上次数的 买卖。前者指的房屋初次出售，房地产开发商为出卖人，买受人可以是单位或者 个人，后者出卖人以及买受人没有限制。本文讨论的买卖合同指的是在一级交易 市场里，房屋初次交易的问题。
商品房的买卖合同，指的是由房地产企业将其建设的房屋或建筑设施销售于 社会并将所有权转移给买受人的，而买受人向企业支付相应价款的协议的总和。 其中，因为属于商品房的初次交易，所以出卖人只能是具有法定资格的房地产企 业。在其初次交易中，商品房作为标的物不要求现实存在。因为刨除商品房的现 售之外，还有商品房的预售，在预售过程中，目前只要求房地产企业投入相应的 资金，符合一定条件后即