文档介绍：徐州南空机场西南侧地块规划设计建议
地块简述
（司训大队图片）
南空机场西南侧地块位于二环北路北侧，北面为九里山。地块南侧一隅为南空经济适用房（蓝翔 苑），北侧为司训大队建筑物，东西两面为灌木空地。
（南空经济适用房图片）
—50左右，三期初期在3000元/ 平米左右；
■现价：现三期小高层住宅均价3600,销售率达80%
■多层半地下室有产权，可以自由选择买与不买；暖气初装费70元/itf,无暖气片。
、 购房主体构成
根据现场了解，在此购房的客群主要以鼓楼区公务员、空军后勤学院军人，事业单位职员、企业中高层主管 为主
、 物业收费
■物管公司：易居物业（物业资质：三级）
■物业收费：；，车位费用物业统一出租
、交房标准
■结构：砖混，现浇剪力墙
■住宅外墙：面砖贴面，局部刷涂料
■安防：单元可视对讲
■通讯：宽带，有线电视，电话接入
■公共：声控照明
■供水供暖：市政供应，分户计量
■燃气：管道气入户。
二' 项目区域内购房特征分析
1、周边购房客群情况
8月11日-12日2007“美丽鼓楼”北区首届购房咨询会上，我们对于希望在北区置业的购房者进行了相关统计。
本次统计共采样有效客户资料812组，在客源分布上，有58. 5%的受访者来自北区，另外中心区和东区的受访者 也占到了 12%和13%，区域的购房者仍以本区域为主体，同时也可看到，中心区和东区对板块也开 始有所关注。在职业上客户主要以鼓楼区公务员、空军后勤学院军人，事业单位职员、企业中高层主管为主
说明：此数据采样地址在北区，在数据上有一定的片面性。
2、户型需求
在户型需求上，我们采样了 100份完整有效问卷进行了统计分析，统计结果如下：
从房型需求上，关注2房2厅1卫的人仍占多数，占到了 49%左右的比例，同时也有34%的客户关注3房2厅2 卫的产品。
3、面积需求
数据显示，43%比例的购房者需求90平米以下的产品，23%的购房者对90-100平米面积段的产品表示认同, 100-11。以及110-120面积段的需求量以占到了 19%和12%的比例，而120平米以上的只占3%。
4、总价需求分析
从总价上看，20-30万占到需求量的57%, 30-40万总价的接受程也有33%的比例。在房价单价不断上涨的情下, 只有通过有效的户型面积控制才能满足客户对总价的需求。
上述分析数据表明，80-110户型区间是市场的主导产品，也是客户所需求的主力产品；同时在对 产品功能设置上，有相当一部份客户需要3房2厅2卫且面积还不宜过大的产品；在总价方面，20-30 万/套以及30-40万/套是大多数购房者心理的承受低线。因而，在我们产品后续的研发过程中，对户 型的设置要充分考虑到客户的这一需求。
三' 产品定位建议
1、项目地块条件分析
□经济指标情况
□地块总面积：（，，）
□用地性质：居住
□建筑密度：＜28%
□容积率：＜%
□绿地率：N30%
□建筑控制高度：多层（＜20米）
备注：套型建筑面积在90 itf及以下的占住宅建设总面积的比例不小于45%。建筑造型、风格、体量、色彩要 与周围环境协调。
2、 地块形状及特征
□地块形状：A地块南北长195米，；B地块南北长375米，东西宽90米；B地块南侧 建设绿化带，南北长30米，东西宽90米。
口地块特征：A地块整体较为方正，易于建筑排布；B地块东西短，南北长，呈长条状，不利于建筑和景观布 置。
口区位特征：；距离彭城广场商圈约4公里；距离淮海路商圈约3公里。
3、 地块综合优劣势分析
口优势
□地处北二环路，是徐州人心理概念上的主城区。
□北面九里山，是项目得天独厚的自然景观。
□交通顺畅，道路整齐，宗地现状较好。
□军区治安条件好。
□劣势
B地块较狭长，建筑排布和景观营造上有难度
□目前地块周围缺少商业配套
□暂时无公交线路途经地块，西安北路北延长段目前只建设至环城路
A、B地块被强制分割，项目完整性受到破坏
□经济适用房对项目有一定影响
4、产品定位
□建筑形态定位
在本项目中，规划要点对产品的限高做出了小于20米的规定，，本案建筑的最 大高度为7层建筑，因而，本案在产品定位上，是一个纯多层的住宅小区。
□建筑风格定位
定位的依据
□周边目前南空经济适用房以及和园爱家项目多层住宅都呈现一种普通简约的风格，很难就其建筑外观上下 定义