文档介绍：基于土地收益增值，南京地铁建立资金的筹资方法
摘要：城市轨道交通有着显著的社会效应和外部效益，轨道交通建立促进沿线土地增值的机理，已被理论和理论所证明。将城市轨道交通产生的土地增值通过市场和政策的手段更多地成为解决城市轨道交通建立筹资道交通带来收益增值的70%以上。美国学者对华盛顿特区地铁及周围房地产的研究显示，地铁沿线一些区域的商业用地地价增值幅度到达100%～300%。***一号线1995年5月通车前后，沿线的房地产价格发生了明显的变化，如一号线的终点站莘庄本来是郊区，地铁开通前后迅速成为房地产开发的热门地块，地价、房价涨幅远远超过上海市区同期房地产的平均涨幅。广州地铁沿线芳村的房地产价格，在地铁通车后升值很快，不长时间内上升了1000元/2。南京地铁一号线尽管在2022年9月才能建成通车，但地铁口附近的房地产价格涨幅已明显高于其它地区，如河西地区地铁站口附近的金马郦城、奥体新城等楼盘价格都超过了5000元/2。目前的研究，一般采用2公里圈比拟地价上升率的方法来分析城市轨道交通对沿线地价的影响，即以轨道交通沿线各车站为中心、半径为2k的范围作为轨道交通的影响区域〔简称为2公里圈范围〕，与2公里圈范围之外的沿线附近其他区域范围简称为附近区域范围〕做比拟，得出圈内地价上升率与圈外地价上升率的差异，计算出圈内地价的增值率。研究说明，城市轨道交通对沿线地价〔房价〕的增值是明显的，而且由于开发商、使用者对轨道交通沿线的房地产市场预期较好，城市轨道交通对沿线地价〔房价〕的影响在时间上是超前发生的，往往在轨道交通规划和建立时，地价〔房价〕就开场上涨了。2基于土地收益增值，南京地铁建立资金的筹资方法根据规划，2022年，南京地铁1、2号线将在新街口交汇，形成“十字放射〞型的骨架，有三条地铁线通向三个新市区，建成80k地铁。2022年，南京地铁1、2、3、4号线形成“井字放射〞型轨道交通网，主城内形成“两纵两横〞轨道交通骨架，中心区轨道交通到达国际水准，与三个新市区各有两条轨道交通线相连，再建150k地铁。
南京城市地铁建立投资宏大，将地铁的建立与沿线的土地开发结合起来，是筹措建立资金的重要选择之一。我们设计的基于土地收益增值的南京城市轨道交通建立筹资方案，在严格执行?中华人民共和国土地管理法?和?中华人民共和国城市房地产管理法?的根底上，通过政府指导、政策扶持、程序优化、市场运作等措施，实现南京地铁沿线土地收益和收益增值对地铁建立的转移支付。详细运作方式为：政府提早对南京地铁沿线相关地块进展控制储藏，委托规划局进展沿线土地属性调整、构造优化、集约利用，委托土地储藏中心运作土地，委托地铁建立指挥部和相关单位在施行各条地铁线路征地拆迁中同步完成开发用地的征地拆迁工作，然后根据工程进展情况，待其土地增值后组织上市拍卖和挂牌出让。在挂牌出让过程中，南京地铁房地产公司将作为竞标单位参与全过程竞争。南京地铁房地产公司一是测算好挂牌地块的底价和相对房产开发利润的底线，在底价和底线内积极举牌，不致流标；二是超过底价和底线后不再举牌，由中标的开发商施行开发，拍卖的土地收益和土地收益增值由政府作为资本金投入地铁建立；三是假如在底价和底线内摘牌后，由地铁房地产公司贷款向土地储藏中心缴纳全额费用，土地储藏中心将该变现资金作为政府资本金注入到地铁建立，地铁房地产公司再以